Må utleier skaffe meg et annet sted å bo mens leiligheten pusses opp?

Hvor mye leie betaler du når boligen ikke kan brukes

Etter husleieloven § 2-11 andre ledd kan du kreve avslag slik at nedsatt leie står i samme forhold til avtalt leie som boligens verdi i den mangelfulle tilstanden står til verdien i kontraktsmessig tilstand. Er boligen helt ubeboelig, er verdien i mangelfull tilstand tilnærmet null. Da blir leien du skal betale tilnærmet null.

For arbeider som utleier utfører som vedlikehold eller lovlige forandringer, sier § 5-6 andre ledd at du kan kreve avslag etter § 2-11 andre ledd forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig. Er bare en del av boligen ute av bruk, får du et avslag som svarer til den delen. Står hele boligen tom for vann, strøm og kjøkken, er avslaget stort.

Det betyr at du ikke bærer både leien og kostnaden ved å bo et annet sted dersom boligen virkelig ikke kan brukes. Likevel er det slik at du, uten avtale, må finne og bekoste det midlertidige botilbudet selv.

Når kan du kreve erstatning for merutgifter

Husleieloven § 2-13 gir leieren rett til erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Utleier slipper ansvar hvis han viser at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne ta i betraktning eller unngå. Du kan likevel alltid kreve erstatning hvis forsinkelsen, mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på hans side.

I praksis betyr det at den store forskjellen ligger mellom to situasjoner. Er arbeidet planlagt og varslet, og utleier gjør det han har sagt, får du avslag i leien, men ikke nødvendigvis erstatning for hotellet. Er arbeidet resultat av at utleier har utsatt nødvendig vedlikehold, har gjort det dårlig, eller trekker det ut over det som er avtalt, har han lettere for å bli ansvarlig for tapet.

Tapet må i tillegg være noe utleier med rimelighet kunne ha forutsett som mulig følge av misligholdet, jf. § 2-14. Å bo på hotell i en uke fordi vannet var borte, kan være forutsigbart. En dyr utenlandsreise fordi du ikke kunne bo hjemme, er det neppe.

Utgiftene må være rimelige. Et midlertidig opphold bør ligge på nivå med den boligen du har. Bor du i en toroms leilighet til 11 000 kroner, kan du ikke forvente at utleier dekker en suite til 2 800 kroner natten.

Hvis boligen er skadet av brann eller vannskade

Er årsaken en skade, for eksempel brann eller vannlekkasje, er det ofte forsikringen som trer inn. Utleiers bygningsforsikring og din innboforsikring kan ha dekning for midlertidig bolig. Se erstatningsbolig etter skade for de reglene. Her er poenget at forsikringsdekning ikke endrer det du har krav på overfor utleier etter husleieloven, men kan dekke utgiftene i praksis.

Slik krever du dekket det du har krav på

Si fra til utleier så snart du vet at boligen ikke kan brukes, og spør hva han tilbyr. Be om skriftlig svar. Hvis han tilbyr en erstatningsbolig, noter standard, pris, tidsrom og hva som skjer med leien.

Finner du selv et sted å bo, velg en rimelig løsning og behold alle kvitteringer. Send så ett skriftlig krav om avslag og eventuelt erstatning. Forklar hvorfor boligen ikke kunne brukes og hvorfor utleier svarer for forholdet. Foreslå et konkret beløp.

Hvis du ikke er enig med utleier om hvor mye du kan kreve, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Der er avslag og erstatning vanlige krav.

Kort oppsummert

• Husleieloven gir ikke krav på erstatningsbolig når leiligheten pusses opp, og utleier må ikke skaffe et annet sted å bo.
• Kan du ikke bruke boligen, kan du kreve avslag i leien som svarer til verdifallet, og avslaget kan bli hele leien (§ 2-11).
• Merutgifter til midlertidig bosted kan kreves som erstatning bare hvis utleier svarer for mangelen eller forsinkelsen (§ 2-13).
• Utgiftene må være rimelige og forutsigbare for utleier.
• Skal utleier skaffe erstatningsbolig, må det avtales skriftlig.