Kan utleier si opp fordi jeg ofte betaler husleien noen dager for sent?
Gjentatt forsinket betaling er mislighold, og det kan gi utleier saklig grunn til å si opp etter husleieloven § 9-5. En og annen forsinkelse på noen dager er sjelden nok alene. Det blir tyngre for deg når det skjer ofte over lang tid, og enda tyngre hvis utleier har gitt skriftlig advarsel. Blir det vesentlig mislighold, kan utleier også heve avtalen etter § 9-9.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om mislighold og oppsigelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneUtleier kan si opp en tidsubestemt boligleie hvis «leieren har misligholdt leieavtalen», se husleieloven § 9-5 bokstav c. Å betale husleien etter forfall er mislighold av betalingsplikten. Loven sier ikke hvor mange ganger eller hvor mange dager som skal til. Det avgjøres ut fra en samlet vurdering.
Utleier kan kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned, hvis ikke annet er avtalt, se husleieloven § 3-2. Forfallsdagen står vanligvis i kontrakten. Står det den 1., og du betaler den 8. hver måned, er det en gjentatt forsinkelse selv om beløpet kommer før månedsslutt.
Hva som skal til for at det blir saklig grunn
En enkeltstående forsinkelse, for eksempel fordi lønnen kom sent eller banken sviktet, er sjelden grunn nok til å miste boligen. Det blir en annen sak når forsinkelsen er et mønster. Faktorene som normalt veier tungt:
- hvor ofte det har skjedd, og over hvor lang tid
- hvor mange dager det er snakk om hver gang
- om beløpet har kommet i tide til slutt, eller om det har bygget seg opp restanse
- om utleier har påpekt det skriftlig og bedt deg rette deg
- om du har gitt en forklaring og forsøkt å bedre rutinene
Loven krever ikke advarsel før en oppsigelse etter § 9-5. En skriftlig advarsel gjør likevel saken sterkere for utleier, fordi du da vet at han tar det alvorlig. Fortsetter du å betale for sent etter en tydelig advarsel, taler det sterkt for at utleier har saklig grunn.
Oppsigelse eller heving: to ulike veier
Mislighold kan gi utleier to mulige veier. Den første er oppsigelse, med tre måneders frist, se husleieloven § 9-6. Du bor da i boligen i oppsigelsestiden og kan protestere.
Den andre er heving etter husleieloven § 9-9. Heving krever vesentlig mislighold, og kan skje uten oppsigelsestid. At leieren vesentlig misligholder betalingsplikten, er et av alternativene. Noen få dagers forsinkelse en sjelden gang er ikke vesentlig. Heving ved sen betaling er mest aktuelt hvis du skylder en hel eller flere månedsleier.
Valget mellom oppsigelse og heving er utleiers. Har du betalt for sent i lengre tid uten vesentlig restanse, er oppsigelse den mest realistiske veien.
Slik prøver retten saken
Protesterer du skriftlig innen én måned, må utleier reise søksmål innen tre måneder etter at din frist gikk ut. Ellers faller oppsigelsen bort, se husleieloven § 9-8. Retten skal sette oppsigelsen til side hvis den ut fra begge parters forhold virker urimelig. Det gjelder likevel ikke hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Det betyr at små forsinkelser, som ikke er vesentlige, gir deg mulighet til å få saken prøvd etter en rimelighetsvurdering. Er misligholdet vesentlig, har retten ikke den muligheten.
Hva en god advarsel inneholder
Har du fått en advarsel, ser retten på hva den faktisk sa. En advarsel som bare sier «betal i tide», har mindre vekt enn en som nevner datoene du har betalt for sent, forfallsdagen i kontrakten og at utleier vurderer å si opp hvis det fortsetter. Utleier bør også gi deg rimelig tid til å rette opp rutinene før han går videre.
Har du fått en muntlig beskjed, kan du be om at den bekreftes skriftlig. Det hjelper begge parter. Utleier får dokumentasjon, og du får vite hva han mener. Svarer du skriftlig med en plan for å betale i tide, viser det at du tar det alvorlig, og det kan telle for deg senere.
Husk at kravet om skriftlig advarsel står i loven for heving etter § 9-9 bokstav b, c og d, men ikke for oppsigelse etter § 9-5. For betalingsmislighold etter § 9-9 bokstav a trengs heller ingen advarsel, men misligholdet må være vesentlig.
Ola og husleien til sjette
Ola Berge leier en toroms i Bergen for 11 500 kroner i måneden. Leien forfaller den 1. Siden i vinter har han betalt den 5. eller 6. hver måned, fordi lønnen hans kommer den 5. Etter ni måneder skriver utleier Hanne Lund at hun er lei av å purre, og ber ham betale innen den 1. Ola svarer at han skal prøve. Han betaler den 6. neste måned og den 7. måneden etter.
Hanne sender en skriftlig oppsigelse med tre måneders frist og begrunner den med gjentatt sen betaling. Ola protesterer skriftlig innen måneden. Han forklarer at han har betalt hele beløpet hver gang, og at han har bedt arbeidsgiveren flytte lønnsdagen til den 25. Hanne må reise sak innen tre måneder.
Retten vil se på at forsinkelsene er korte, at Ola har betalt, men også at han har fått en skriftlig advarsel og likevel betalt for sent to ganger til. Det siste trekker mot Hanne. Utfallet avhenger av helheten.
Hva du gjør hvis du har betalt for sent
Rett opp rutinene med en gang. Sett opp fast trekk eller betalingsdato rett etter lønn, og avtal med utleier skriftlig en annen forfallsdato hvis det passer bedre. Loven sier «er ikke annet avtalt», så en annen dato kan avtales.
Behold dokumentasjon på innbetalingene. Får du en advarsel, svar skriftlig. Får du en oppsigelse, sjekk at den er skriftlig, begrunnet og forteller om protestretten, se husleieloven § 9-7. Protester i tide.
Forsinkelsesrenter og gebyrer er en annen sak enn oppsigelse, og har egne regler.
Kort oppsummert
- Gjentatt sen betaling av husleien er mislighold og kan gi utleier saklig grunn til oppsigelse etter § 9-5.
- En og annen forsinkelse på noen dager er sjelden nok. Mønster, antall dager og advarsler teller.
- Loven krever ikke advarsel for oppsigelse, men en skriftlig advarsel styrker utleiers sak.
- Heving etter § 9-9 krever vesentlig mislighold.
- Protester skriftlig innen en måned. Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den virker urimelig, men ikke ved vesentlig mislighold.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.