Kan utleier nekte at den som blir igjen overtar kontrakten?
Utleier kan ikke nekte at den som blir igjen overtar kontrakten, hvis hun har lovfestet rett til å tre inn. Det gjelder en ektefelle og husstandsmedlemmer som oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven. Har du ikke slik rett, kan utleier som hovedregel nekte, fordi leieretten ikke kan overføres uten samtykke. Samtykker utleier, kan han kreve at den nye leieren tar ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når utleier ikke kan nekte
Loven gir noen få grupper rett til å overta, og da er ikke utleiers samtykke nødvendig. Etter husleieloven § 8-3 har en ektefelle rett til å tre inn i leieavtalen når den andre ektefellen forlater den felles boligen. Et husstandsmedlem har den samme retten hvis vilkårene i husstandsfellesskapsloven er oppfylt.
Vilkårene i husstandsfellesskapsloven er at dere er ugifte og over 18 år, har bodd sammen i minst to år eller har, har hatt eller venter barn sammen, og at sterke grunner taler for at du får overta. Er du i en av disse gruppene, kan utleier ikke si nei til at du blir leietaker.
Det er ikke nok at du har bodd i boligen en stund. Du må ha den relasjonen til den som flyttet som loven krever, og i tvil må du kunne dokumentere den.
Når utleier kan si nei
Har du ikke lovfestet rett, gjelder hovedregelen i husleieloven § 8-1. Leieren kan ikke overføre sine rettigheter og plikter til andre uten utleiers samtykke, med mindre annet følger av avtale eller lov. Det betyr at utleier som utgangspunkt står fritt til å si nei hvis det bare er den som flyttet, som står på kontrakten, og den som blir igjen, ikke kan tre inn etter loven.
Den særlige regelen om at utleier bare kan nekte når det er saklig grunn i den nye leierens forhold, gjelder utleie av lokaler, ikke bolig. Den står i § 8-4 i husleieloven.
Samtykker utleier, regnes leieretten som overført fra det tidspunktet meldingen om godkjenning kommer fram til den nye leieren, med mindre et senere tidspunkt er oppgitt i søknaden.
Vilkår om restanse de siste seks månedene
Krever overføringen godkjenning fra utleier, kan utleier etter husleieloven § 8-5 sette som vilkår at den nye leieren tar personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene, regnet fra overføringstidspunktet. Kravets størrelse skal angis, så den nye leieren vet hva hun forplikter seg til.
Det er altså ikke en rett utleier alltid har, men et vilkår han kan stille når han uansett må godkjenne. Den nye leieren kan velge å takke nei til vilkåret og la være å overta avtalen, men da får hun heller ikke leieretten.
Etter at overføringen er gjennomført, hefter bare den nye leieren for krav som forfaller senere. Misligholdet den forrige leieren hadde, gir ikke utleier rett til å bruke misligholdsbeføyelser mot den nye leieren. Etter at søknad om godkjenning har kommet fram til utleier, kan utleier heller ikke heve avtalen på grunn av tidligere mislighold, med mindre godkjenningen kunne vært nektet.
Slik går du fram når du vil overta
Send utleier en skriftlig melding så snart du vet hvem som flytter og når. Skriv hvem du er, hvilken rett du bygger på, og fra hvilken dato du ønsker å overta. Legg ved dokumentasjon. Det kan være vigselsattest, dokumentasjon på felles barn, eller noe som viser hvor lenge dere har bodd sammen på samme adresse, for eksempel folkeregistrert adresse eller felles regninger.
Ber du om samtykke fordi du ikke har lovfestet rett, bør du tilby å betale depositum eller stille andre garantier, siden utleier har hatt tillit til den forrige leieren, ikke til deg. Be om svar innen en bestemt dato.
Hevder utleier at du ikke har rett, men du mener du fyller vilkårene, fortsetter du å betale leie mens saken avklares. Uenigheten kan til sist bringes inn for retten. Slutter du å betale, gir du utleier en misligholdsgrunn.
samboere uten barn og kort samliv
Ida Moen (27) og Anders Lie (28) har bodd sammen i åtte måneder i en leilighet i Fredrikstad. Leieavtalen står i Anders' navn, og husleien er 10 200 kroner. Anders flyttet ut 1. februar. Ida vil overta avtalen, men de har ikke barn og har bodd sammen kortere enn to år. Vilkårene i husstandsfellesskapsloven er dermed ikke oppfylt.
Utleier Bjørn kan derfor si nei til at Ida overtar. Han sa seg likevel villig til å godkjenne henne på ett vilkår. Hun måtte ta ansvar for en restanse på 20 400 kroner, som svarte til to måneders husleie som Anders ikke hadde betalt i desember og januar, og som var forfalt innen seks måneder før overføringen. Beløpet skulle stå i avtalen.
Ida vurderte vilkåret og takket ja. Etter at overføringen var gjennomført, hefter hun alene for ny leie.
Hadde Ida og Anders vært gift, ville hun hatt rett til å tre inn uten Bjørns samtykke.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke nekte at den som blir igjen overtar kontrakten, hvis hun har rett til å tre inn etter § 8-3. Det gjelder ektefeller og husstandsmedlemmer som oppfyller husstandsfellesskapsloven.
- Uten lovfestet rett kreves utleiers samtykke, og utleier kan som hovedregel si nei.
- Krever overføringen godkjenning, kan utleier kreve at den nye leieren tar ansvar for krav forfalt de siste seks månedene.
- Etter overføringen er det bare den nye leieren som hefter for nye krav.
- Send melding skriftlig, dokumenter retten din og be om skriftlig svar fra utleier, så du vet hvem som er leietaker.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.