Kan utleier kreve at jeg flytter ut midlertidig under oppussingen?
Nei, utleier kan ikke kreve at du flytter ut midlertidig under oppussingen. Husleieloven pålegger deg å gi adgang for pliktig vedlikehold og lovlige arbeider, men den sier ingenting om at du kan pålegges å forlate boligen. Går du med på å flytte ut, bør dere avtale vilkårene skriftlig, for eksempel erstatningsbolig, leiefritak og flyttekostnader. Kan du ikke bo i boligen mens arbeidet pågår, har du krav på avslag i leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven pålegger deg, og hva den ikke gjør
Det loven krever av deg, står i husleieloven § 5-6. Du plikter å gi utleier eller andre adgang til boligen i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller arbeider som må gjøres for å hindre skade. Det er en plikt til å åpne døra, ikke en plikt til å bo et annet sted.
Loven har ingen bestemmelse som lar utleier kreve at du flytter ut midlertidig. Det finnes heller ingen regel om at du kan pålegges å tåle at boligen er ubeboelig. Flytter du ikke frivillig, er det ikke et brudd på leieavtalen.
For større forandringer gjelder i tillegg at utleier trenger ditt samtykke hvis arbeidet gir deg nevneverdig ulempe. En oppussing som gjør boligen ubeboelig, har klart nevneverdig ulempe. Er arbeidet derimot pliktig vedlikehold, for eksempel utskifting av et råteskadet bad, må du gi adgang, men du får avslag i leien for den tiden du ikke kan bruke deler av boligen.
Gjelder en klausul i kontrakten om at du må flytte ut
Står det i leiekontrakten at leietaker «plikter å flytte ut midlertidig ved oppussing», er den klausulen mindre gunstig for deg enn loven. Husleieloven § 1-2 sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. For bolig betyr det at klausulen i hovedsak ikke binder deg.
Tenk likevel gjennom hva du skriver under på senere. Signerer du en egen avtale i forbindelse med oppussingen, der du sier at du flytter ut mot kompensasjon, er det en frivillig avtale du har inngått med åpne øyne. Den binder deg på vanlig måte, selv om den bygger på en ordning loven ikke krever.
Hva en utflyttingsavtale bør inneholde
Er utleier lite fleksibel og alternativet er et bad som uansett ikke kan brukes, kan det være fornuftig å bli enige om en midlertidig løsning. Slike avtaler fungerer best når alt står skriftlig.
Skriv ned hvor lenge du bor et annet sted, med start- og sluttdato og hva som skjer om arbeidet blir forsinket. Skriv ned hvem som finner og betaler for erstatningsboligen, og om den har tilsvarende standard og beliggenhet. Skriv ned om du betaler leie i perioden, helt eller delvis, eller får leiefritak. Skriv ned hvem som dekker flytting og lagring av tingene dine, og hvem som betaler for reiseveien hvis erstatningsboligen ligger lenger fra jobb eller skole.
Avklar også at du beholder leiekontrakten og depositumet, og at utflyttingen ikke er en oppsigelse. Ta med at du får flytte tilbake uten ny avtale og uten leieøkning ut over det som ellers følger av loven.
Du kan bo i boligen, men kreve avslag
Velger du å bli boende selv om det er ubehagelig, er du ikke uten rettigheter. Medfører arbeidene ulempe som ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 andre ledd, jf. § 5-6 andre ledd. Avslaget er proporsjonalt med hvor mye boligens leieverdi faller.
Er boligen helt ubeboelig, blir leieverdien lav og avslaget stort. Er den vanskelig men brukbar, blir avslaget mindre. Dette er lovens svar på ulempen, og det kommer uten at du må flytte noe sted.
Hva skjer om du nekter å flytte
Nekter du å flytte, kan ikke utleier tvinge deg ut. Han kan ikke skifte lås, fjerne tingene dine eller stenge strøm og vann for å få deg ut. Vil han sette i gang et arbeid som krever at boligen er tom, må han enten bli enig med deg om vilkår, utsette arbeidet eller velge en annen måte å gjøre det på.
Utleier kan si opp leieavtalen hvis han har grunn og følger oppsigelsesreglene. En oppussingsplan er ikke i seg selv en oppsigelse. Oppsigelse av leier har egne vilkår og frister, og for en bolig er fristen som hovedregel tre måneder, jf. § 9-6.
Du kan på din side ikke nekte håndverkerne adgang til det som er pliktig vedlikehold, og det er heller ikke alltid til din fordel. Nekter du uten god grunn, kan utleier kreve erstatning for tap som følger av at du ikke oppfyller plikten din.
Åse og kjøkkenet som skulle fjernes
Åse leier en leilighet i Kristiansand for 11 800 kroner i måneden. Utleier ville bytte hele kjøkkenet og legge nytt gulv i hele leiligheten, og mente at arbeidet kunne ta fire uker. Han spurte om hun kunne «bo hos familie en måned».
Åse svarte at hun ikke var forpliktet til å flytte ut, men at hun kunne vurdere det hvis vilkårene var gode. Hun foreslo skriftlig at hun flyttet til søsteren sin i fire uker mot leiefritak i perioden, 11 800 kroner, at utleier betalte 3 000 kroner til flytting og magasinering av møbler, og at hun fikk flytte tilbake senest 30. juni.
Utleier gikk med på leiefritak og 2 000 kroner til flytting. De avtalte også at hver ekstra uke arbeidet varte, ga henne 2 950 kroner i avslag i tillegg. Alt ble skrevet i en to siders avtale som begge signerte. Åse beholdt leiekontrakten og depositumet uendret.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke kreve at du flytter ut midlertidig under oppussingen. Loven gir bare utleier rett til adgang.
- En klausul i leiekontrakten om utflytting ved oppussing stiller deg dårligere enn loven og gjelder normalt ikke (§ 1-2).
- Flytter du frivillig, bør avtalen si hvor lenge, hvem som betaler, hva som skjer med leien og at du får flytte tilbake.
- Blir du boende, kan du kreve forholdsmessig avslag i leien når ulempen ikke er ubetydelig (§ 2-11).
- Utleier kan ikke tvinge deg ut ved å stenge vann eller strøm eller bytte lås.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.