Kan utleier heve leieavtalen til en leietaker som hetser naboene?

Når hets mot naboer kan gi grunnlag for å heve leieavtalen

Utleier kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold, slik husleieloven § 9-9 første ledd sier. Loven lister opp flere situasjoner som regnes som vesentlig mislighold. To av dem er aktuelle når en leietaker hetser eller trakasserer naboer.

Bokstav b gjelder leieren som tross skriftlig advarsel fra utleieren «fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere». Naboer i samme bygård, tomannsbolig eller rekkehus er ofte «øvrige brukere». Ordene «alvorlig skade eller sjenanse» betyr at en liten uoverensstemmelse ikke er nok.

Bokstav e er en samlebestemmelse. Den gjelder når leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Etter ordlyden krever den ikke skriftlig advarsel. Det betyr likevel ikke at utleier trygt kan hoppe over advarselen, fordi domstolen og Husleietvistutvalget (en tvisteløsningsordning for husleie) vil se på om hevingen var nødvendig.

Hva som regnes som misligholdt plikt

Husleieloven § 5-2 sier at leieren plikter å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden. Utleieren på sin side plikter å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen, med mindre annet er avtalt. Hetsing, trusler og trakassering av andre beboere ligger langt utenfor det som regnes som vanlig ro og orden.

Det er atferden som betyr noe. Tilfeldige uttalelser i et opphetet øyeblikk er ikke det samme som gjentatt, målrettet hets. Jo mer systematisk og alvorlig opptredenen er, og jo flere som rammes, desto sterkere står utleieren. Hvis hetsen også er straffbar, for eksempel som trusler etter straffeloven § 263 eller hensynsløs atferd etter § 266, styrker det vurderingen, men en straffesak er ikke et vilkår for å heve.

Utleieren kan ikke bruke hevingsretten på grunn av hvem leieren er. Husleieloven § 1-8 sier at det ved utleie ikke kan tas hensyn til kjønn, graviditet, etnisitet, religion, livssyn, funksjonsnedsettelse, seksuell orientering, kjønnsidentitet, kjønnsuttrykk eller alder, og at slike forhold ikke kan tillegges vekt ved opphør av leieforholdet. Grunnlaget for hevingen må være atferden.

Slik gjør utleier det i praksis

Først bør utleier dokumentere hva som har skjedd. Klager fra naboer, datoer, tidspunkter og eventuelle vitner er viktige. Deretter sender utleier en skriftlig advarsel som beskriver atferden og sier at den må opphøre. Advarselen må være så konkret at leieren forstår hva det gjelder.

Fortsetter hetsen, kan utleier heve. Husleieloven § 9-9 annet ledd krever at erklæringen er skriftlig og at grunnen oppgis. Erklæringen kan pålegge leieren å flytte straks og levere husrommet tilbake. Blir leieavtalen hevet, er leieren etter § 9-9 tredje ledd ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende etter § 5-8.

Flytter ikke leieren frivillig, kan utleier begjære tvangsfravikelse hos namsmyndigheten. Utleier kan da sende skriftlig varsel til kommunens sosialtjeneste etter § 9-11, og en slik begjæring bør etter ordlyden tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt. Leier kan reservere seg mot at varselet sendes, og utleier skal sende kopi til leier.

Hvis leietakeren er uenig

Leieren kan mene at hevingen er ugyldig, for eksempel fordi atferden ikke var alvorlig nok, advarselen manglet eller hendelsene ikke er bevist. Da avgjør Husleietvistutvalget eller domstolen om vilkårene var oppfylt. Utleieren bærer risikoen for at hevingen er feil, så god dokumentasjon er viktig. Hvordan en slik sak går fram, er omtalt i artikkelen om Husleietvistutvalget.

En heving er et alvorlig skritt, særlig når leieren bor i leiligheten. Der misligholdet er mindre, kan en oppsigelse i stedet være aktuell for utleier, men oppsigelse har egne vilkår etter husleieloven kapittel 9. Les mer i artikkelen om når utleier kan heve.

Kort oppsummert

• Utleier kan heve leieavtalen til en leietaker som hetser naboene, hvis atferden er et vesentlig mislighold etter husleieloven § 9-9.
• Bokstav b krever skriftlig advarsel og at leieren fortsetter til alvorlig sjenanse for øvrige brukere. Bokstav e kan dekke grovere tilfeller.
• Hevingen må være skriftlig og oppgi grunnen.
• Utleier kan ikke vektlegge leierens etnisitet, religion eller andre forhold i § 1-8. Det er atferden som må begrunne hevingen.
• Dokumentasjon fra naboer og en tydelig advarsel gjør saken sterkere hvis leietakeren bestrider.