Utleier angret etter at vi signerte: har jeg krav på leiligheten?
Ja. Når utleier angrer etter at leiekontrakten er signert, er utleier likevel bundet av avtalen, og du kan kreve at boligen stilles til disposisjon til avtalt tid så lenge det ikke volder utleier urimelig kostnad eller ulempe. Du kan i stedet heve avtalen og kreve erstatning for tapet ditt, for eksempel dyrere bolig i en periode. Du må ikke vente urimelig lenge med å si fra.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleier angrer etter signert leiekontrakt: hvorfor han er bundet
En leieavtale er bindende for begge parter når den er inngått. Husleieloven har ingen regel som lar utleier trekke seg fordi han har skiftet mening, fått en bedre leietaker eller bestemt seg for å bruke boligen selv. Har dere signert en kontrakt med innflyttingsdato, har du krav på å få nøklene den dagen.
For leie av bolig kan det ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for deg enn det loven sier (husleieloven § 1-2). En klausul om at utleier kan «avlyse» når som helst, vil derfor ikke uten videre holde. Står det derimot et forbehold i selve kontrakten, for eksempel at avtalen gjelder under forutsetning av at utleier får overta en annen bolig, må du se på hva forbeholdet faktisk sier.
Kreve at du får leiligheten
Stilles ikke boligen til din disposisjon til riktig tid, kan du fastholde avtalen og kreve oppfyllelse (husleieloven § 2-9). Det gjelder bare hvis det kan skje uten at utleier får en urimelig kostnad eller ulempe. At utleier helst vil ha boligen til andre, er ikke en slik ulempe.
Er det derimot allerede flyttet inn en annen leietaker, kan oppfyllelse bli vanskelig å få gjennomført. Utleier har da selv skapt situasjonen. Da er det som regel mer realistisk å gå for heving og erstatning, slik som i en dobbeltbooking.
Du taper retten til å kreve oppfyllelse hvis du venter urimelig lenge med å fremme kravet. Det finnes ingen fast frist. Skriv derfor til utleier med en gang du får beskjeden, og krev at avtalen holdes.
Heve avtalen og få erstatning
Du kan heve leieavtalen når forsinkelsen eller mangelen er et vesentlig mislighold (husleieloven § 2-12). Er det klart at utleier ikke vil levere, kan du heve allerede før innflyttingsdatoen. Utleier kan avverge hevingen ved straks å stille betryggende sikkerhet for at avtalen vil bli oppfylt. En erklæring om at utleier ikke vil oppfylle, er et godt eksempel på noe som gjør hevingen aktuell.
Uavhengig av om du velger oppfyllelse eller heving, kan du kreve erstatning for tap som følge av forsinkelsen (husleieloven § 2-13). Utleier slipper bare unna dersom han godtgjør at forsinkelsen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med. Å ombestemme seg er ikke en slik hindring. Skyldes tapet feil eller forsømmelse fra utleiers side, kan du alltid kreve erstatning.
Erstatningen skal dekke det økonomiske tapet ditt, men bare det utleier med rimelighet kunne forutse som en mulig følge. Typiske poster er:
- merkostnader til midlertidig bolig eller hotell
- høyere husleie i en erstatningsbolig enn du hadde avtalt
- gebyr for avbestilt eller flyttet flyttebil
- ekstra reiseutgifter hvis den nye boligen ligger lenger fra jobb
Du må begrense tapet med rimelige tiltak. Takker du nei til en tilsvarende bolig til samme pris, kan du få deler av kravet avvist. Indirekte tap, som tapt arbeidsinntekt eller skade på ting, er i utgangspunktet ikke dekket, og ansvaret kan settes ned hvis det blir urimelig tungt for utleier.
Husleie du slipper å betale
Stilles ikke boligen til disposisjon til riktig tid, er du ikke forpliktet til å betale leie for den tiden forsinkelsen varer (husleieloven § 2-11). Har du betalt første måned på forskudd, kan du kreve den tilbake dersom du aldri får overta. Depositum ligger på en egen konto i ditt navn og hentes ut etter reglene for depositum.
Kamilla og leiligheten som ble borte
Kamilla signerer 1. oktober en leiekontrakt på 14 500 kroner i måneden med innflytting 1. november og en bindingstid på tolv måneder. 20. oktober skriver utleier at han ombestemmer seg fordi søsteren skal flytte inn i leiligheten.
Kamilla svarer samme dag på e-post. Hun skriver at hun holder fast på avtalen og ber om bekreftelse innen fem dager. Utleier svarer ikke. Hun velger da å heve avtalen og skaffe seg en annen bolig.
I november bor hun i en utleiehybel til 17 000 kroner, 2 500 kroner mer enn den avtalte leien. Flyttebyrået tar 1 200 kroner for å flytte bestillingen. Fra 1. desember leier hun en leilighet til 16 500 kroner, altså 2 000 kroner mer per måned enn hun skulle betalt.
Kravet mot utleier kan i prinsippet bestå av 2 500 kroner for november, 1 200 kroner i gebyr og differansen på 2 000 kroner per måned for resten av den tolv måneder lange perioden hun hadde krav på boligen. Det blir 25 700 kroner hvis hele differansen kan kreves. Hvor lenge differansen kan kreves, avhenger av hva som er avtalt om varighet og oppsigelse. Kamilla må kunne dokumentere hver post med leiekontrakter og kvitteringer.
Slik sikrer du kravet ditt etter at utleier trakk seg
- Be om en skriftlig bekreftelse på hva utleier faktisk mener. Vil han ikke levere, har du noe å bygge på.
- Skriv at du vil ha boligen til avtalt dato, eller at du hever avtalen, og hva du krever.
- Finn en midlertidig løsning, og lagre alle kvitteringer.
- Send kravet med dokumentasjon og en betalingsfrist.
- Betaler ikke utleier, kan du bringe saken inn for Husleietvistutvalget, som behandler husleietvister billigere enn retten.
Oppfyllelse og heving er to ulike veier. Har du hevet avtalen, kan du ikke samtidig kreve å få boligen.
Kort oppsummert
- Når utleier angrer etter at leiekontrakten er signert, er avtalen fortsatt bindende.
- Du kan kreve oppfyllelse hvis det ikke volder utleier urimelig kostnad eller ulempe, men du må ikke vente for lenge.
- Du kan heve og kreve erstatning for forutsebart økonomisk tap, og du må begrense tapet.
- Du slipper husleie for den tiden boligen ikke stilles til din disposisjon.
- Dokumenter alt skriftlig, og send krav med frist.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.