Når er forsinkelsen «vesentlig» nok til å heve
Husleieloven § 2-12 gir leietaker rett til å heve avtalen ved forsinkelse som utgjør vesentlig mislighold. En kort forsinkelse på noen dager vil sjelden være nok alene til å heve, men jo lenger tiden går uten noen avklaring om når boligen faktisk blir klar, desto sterkere blir grunnlaget for å si at dette ikke lenger er en forbigående forsinkelse, men noe som reelt sett undergraver hele avtalen mellom partene. For Ingolf, som har stått uten bolig i tre uker og ikke får noe klart svar fra utleier på når håndverkerne er ferdige, er dette nettopp den situasjonen loven har i tankene: en spesiell fordel ved reglene er at han ikke må vente helt til situasjonen er fullstendig håpløs eller til det har gått måneder — allerede når det er klart at forsinkelsen vil bli vesentlig, kan han heve avtalen og gå videre. Momenter som trekker i retning av at forsinkelsen er blitt vesentlig, er blant annet at det ikke lenger finnes noen troverdig sluttdato, at Ingolf allerede har blitt påført reelle kostnader ved å måtte bo midlertidig andre steder, og at ventetiden begynner å nærme seg en betydelig andel av det som skulle vært en normal leieperiode.
Betryggende sikkerhet — utleiers siste utvei
Loven gir imidlertid utleier en mulighet til å avverge heving selv i denne situasjonen: dersom utleier straks stiller betryggende sikkerhet for at boligen likevel vil bli stilt til rådighet innen rimelig tid, kan Ingolf ikke heve alene på grunnlag av at forsinkelsen isolert sett er vesentlig. En slik sikkerhet må være reell og konkret — en vag forsikring om at «det ordner seg snart, gi det bare litt tid» er ikke det samme som en betryggende garanti som faktisk sikrer Ingolf noe. Får Ingolf derimot ingen slik sikkerhet, og utleier bare fortsetter å skyve på datoen uke etter uke uten videre avklaring om hva som konkret gjenstår og når det er ferdig, styrker det hans posisjon ytterligere dersom han til slutt velger å heve avtalen i stedet for å fortsette å vente. Han bør derfor konkret spørre utleier om denne muligheten finnes — send en skriftlig henvendelse der han ber om en garanti for ny, fast dato, og noter deg svaret, eller mangelen på svar, som en del av dokumentasjonen dersom saken senere skal vurderes.
Hva heving betyr i praksis
Velger Ingolf å heve, faller avtalen bort, og han står fritt til å inngå leieavtale et annet sted uten å være bundet av den opprinnelige kontrakten eller noe oppsigelsestidspunkt knyttet til den. Har han allerede betalt depositum eller forskuddsleie, skal dette tilbakebetales i sin helhet, siden det ikke lenger finnes noen avtale disse beløpene er knyttet til. Det er verdt å merke seg hvorfor tidspunktet er så viktig i akkurat denne situasjonen: har man først overtatt boligen, kan man etter husleieloven ikke lenger heve avtalen alene på grunnlag av forsinkelsen — da gjenstår i stedet andre krav, typisk erstatning for det tapet forsinkelsen har medført. Så lenge Ingolf ennå ikke har flyttet inn, har han derfor et sterkere kort på hånden enn han ville hatt dersom han hadde overtatt en mangelfull eller ufullstendig bolig og siden angret seg på det. Bestemmer han seg for å heve, bør han gjøre det skriftlig og tydelig — vise til datoen som ble avtalt, hvor lenge forsinkelsen har vart, og at han anser dette som et vesentlig mislighold som gir grunnlag for heving, slik at det ikke er noen tvil om hva han faktisk mener når han sender meldingen.
Kort oppsummert
Står du fortsatt utenfor en bolig du aldri har fått overta, og forsinkelsen begynner å bli langvarig uten klar avklaring fra utleier, har du etter husleieloven § 2-12 rett til å heve avtalen dersom forsinkelsen er eller klart vil bli vesentlig. Utleier kan avverge dette ved straks å stille betryggende sikkerhet, men får du ingen slik garanti, står du fritt til å gå videre andre steder — en mulighet som forsvinner i det øyeblikket du faktisk har overtatt boligen.