Uavhengig byggekontroll ved husbygging: hva den koster og hva du får

Hva privat byggekontroll er

Når du bygger hus på egen tomt, er det entreprenøren som bygger og du som bestiller. Du kan selv leie inn en uavhengig fagperson, for eksempel en byggingeniør, en byggmester eller en takstmann med byggekompetanse, som kontrollerer arbeidet mens det pågår. Han arbeider for deg, ikke for entreprenøren.

Denne kontrollen er noe annet enn den uavhengige kontrollen som kommunen kan kreve i byggesaken, som er en del av byggesøknaden og handler om offentlige krav. Privat byggekontroll er en tjeneste du bestiller selv. Loven krever den ikke.

Hva den koster

Loven setter ingen pris på byggekontroll. Prisen avhenger av hvor mange befaringer du bestiller, hvor stort bygget er og om kontrolløren skriver detaljerte rapporter. Du kan få tilbud på:

• en fast pris per befaring med rapport
• en timepris, gjerne med et tak
• en pakke med flere befaringer og en sluttkontroll

Be om tilbudet skriftlig, og få vite hva som er med: reisetid, rapport, bilder og eventuell oppfølging av rettingen. Sammenlign med byggekostnaden og med hva en feil kan koste. Utgiften er ofte liten sammenlignet med totalen, men tidspunktet for befaringene avgjør hvor mye du får igjen.

Når befaringene gir mest, og hva du får

De mest nyttige befaringene er de som skjer før noe dekkes til:

• etter grunnarbeid og drenering, før det fylles igjen
• etter at råbygget er oppe og taket er tett, før isolasjon og plater settes på
• etter at dampsperre og isolasjon er lagt, før innkledning
• før overtakelsen, som en sluttbefaring

Er byggingen allerede kommet langt, kan kontrolløren fortsatt gjøre en tilstandsvurdering, men det er vanskelig å se bak vegger som er lukket.

Velg kontrolløren med omhu. Spør hvilken utdanning og erfaring han har fra boligbygging, om han har ansvarsforsikring, og om han har tilknytning til entreprenøren eller leverandører. Kontrollen er bare uavhengig hvis han ikke har egne interesser i prosjektet. Husk også at en kontrollør tar stikkprøver på de tidspunktene dere har avtalt. Han garanterer ikke at huset er uten feil, og det han ikke har sett på, kan han ikke svare for.

Du bør få en skriftlig rapport etter hver befaring. En god rapport viser:

• dato, hvem som var til stede og hva som ble kontrollert
• bilder av det som ble sett, og av avvikene
• hvilke krav avvikene bryter mot, for eksempel avtalen, tegningene eller vanlig god byggeskikk
• anbefalt rettelse og tidsfrist

Rapporten er viktig som bevis. Den viser hva som var kjent, og når.

Bruk funnene mot entreprenøren

Avvik som kontrolløren finner, er interessante for deg bare hvis du melder dem. Skriv til entreprenøren med en beskrivelse, bilder og en frist for retting. Etter loven kan du kreve at entreprenøren retter mangelen for sin regning (§ 32), og du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31).

Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, og da begynner reklamasjonsfristene å løpe (§ 14). Mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen, må du gjøre gjeldende så snart som mulig. Du kan ellers reklamere frem til fem år etter overtakelsen, men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 30). Har kontrolløren oppdaget noe før overtakelsen, har du ingen tid å miste.

Kort oppsummert

• Privat byggekontroll er en ekstern fagperson du leier inn selv, og som arbeider for deg.
• Loven setter ingen pris. Be om skriftlig tilbud som viser hva en befaring og en rapport koster.
• Befaringene gir mest når de skjer før noe dekkes til, og før overtakelsen.
• Meld avvik skriftlig til entreprenøren straks, slik at han kan rette før overtakelsen.
• Ved overtakelsen begynner reklamasjonsfristene, og mangler må reklameres innen rimelig tid og senest fem år etter.