Totalentreprise eller egne håndverkere ved stor oppussing
Med totalentreprise har du én å forholde deg til, og han svarer overfor deg for hele leveransen, også for dem han bruker som underleverandører. Med egne håndverkere har du større frihet til å velge og forhandle, men du bærer selv risikoen for at fagene ikke passer sammen og kommer i riktig rekkefølge. Håndverkertjenesteloven gjelder for begge løsningene. Den har likevel ingen regel om hvem som skal samordne fagene, så det må avtales.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du får med en totalentreprise
I en totalentreprise inngår du én kontrakt med en entreprenør som påtar seg hele jobben. Han kan bruke egne folk eller leie inn rørlegger, elektriker og flislegger som underleverandører. Du betaler ham, og han betaler dem.
Fordelen er at du har ett sted å rette krav. Bruker entreprenøren en tredjeperson til å utføre arbeidet, svarer han overfor deg også for tredjepersonens forsinkelse eller feil, med mindre også tredjepersonen ville vært fritatt for ansvar (§ 28 annet ledd). Du kan i tillegg kreve mangler rettet også fra en yrkesutøver som etter avtale med entreprenøren har gjort arbeidet, på de vilkårene som står i § 27 fjerde ledd. Den muligheten har du, men du slipper å bruke den når entreprenøren selv tar ansvar.
Ulempen er at du betaler for samordningen, og du har mindre innsyn i hva hvert fag koster. Du har heller ikke selv valgt hvem som kommer.
Er oppussingen så omfattende at den regnes som full ombygging av en bolig, kan bustadoppføringslova gjelde i stedet. Da er reglene delvis andre, blant annet om garanti. Se når oppussing og tilbygg faller inn under den loven.
Hva du tar på deg med egne håndverkere
Bestiller du hvert fag selv, har du flere kontrakter. Hver håndverker svarer for sitt eget arbeid, ikke for de andres. Du er den som bestemmer rekkefølge, avtaler tidspunkter og passer på at fagene ikke står i veien for hverandre.
Fordelen er at du kan velge hvem du vil, sammenligne priser og ofte få en lavere sum totalt. Du kan også bruke en mester du stoler på til våtrommet og en annen til malingen.
Ulempen er at du får hele grensesnittrisikoen. Er membranen i badet lagt feil, og røret under gulvet lekker, kan rørleggeren og flisleggeren peke på hverandre. Du må kunne vise hva som er feil og hvem som har gjort det. Loven har ingen regel som flytter denne bevisbyrden over på dem.
Du tar også ansvaret som byggherre overfor kommunen. Tiltakshaver er den tiltaket utføres på vegne av (plan- og bygningsloven § 23-2), og søknadspliktige tiltak skal forestås av foretak med ansvarsrett (plan- og bygningsloven § 20-3). Bruker du egne håndverkere, må du sørge for at noen har det ansvaret.
Forsinkelser og pris i de to modellene
Håndverkertjenesteloven krever at arbeidet er ferdig til avtalt eller rimelig tid, og at avtalte frister for fremdriften holdes (§ 10). Med én entreprenør er det han som svarer for at fagene kommer etter hverandre. Med flere kan en forsinkelse i ett fag gjøre at neste fag mister tiden sin.
Prisen bygger på hva dere har avtalt. Er den et overslag, kan den ikke overskrides vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent, med mindre pristillegg kan kreves (§ 32 annet ledd). Med mange kontrakter er det mange overslag å holde styr på.
kjøkken, bad og elektrisk i en enebolig fra 1985
Linda og Erik skal pusse opp kjøkken, bad og elektrisk anlegg. En totalentreprenør tilbyr alt for 1 900 000 kroner. De innhenter også priser på egne fag. Snekker 620 000, rørlegger 380 000, elektriker 290 000, flislegger 310 000 og maler 180 000 kroner. Til sammen er det 1 780 000 kroner, altså 120 000 kroner billigere.
De velger egne håndverkere. Elektrikeren blir to uker forsinket fordi en annen jobb trakk ut. Flisleggeren har andre oppdrag og kan først komme tre uker senere enn planlagt, fordi tiden hans gikk til andre kunder da veggene ikke var klare.
Erik kan kreve erstatning fra elektrikeren for den forsinkelsen som er hans, men må kunne vise tapet. Flisleggeren har ikke vært forsinket selv, så mot ham har de ingen krav. Hadde de hatt én entreprenør, ville han vært ansvarlig for at fagene fulgte hverandre, og de ville hatt én å henvende seg til. De sparte 120 000 kroner, men fikk selv ansvaret for helheten.
Slik velger du for ditt prosjekt
Spør deg selv hvor tett fagene henger sammen. Når badet skal rives, legges nytt avløp, støpes og flises, avhenger hvert trinn av det forrige. Da er det rimelig å ha én ansvarlig. Er det malerarbeid eller et enkelt gulv, passer egne håndverkere godt.
Spør om du har tid og kunnskap til å styre. Spør også hvor mye du er villig til å betale for å slippe det. Mange undervurderer hvor mye tid det tar å følge opp fem fag og ta stilling til hver eneste avvikende detalj på byggeplassen.
En mellomløsning er å gi en entreprenør de fagene som henger sammen, og bestille resten selv. Uansett modell bør kontrakten si hvem som samordner, hvem som er ansvarlig søker, og hva som gjelder ved forsinkelse. Loven kan ikke fravikes til din skade (§ 3).
Kort oppsummert
- Totalentreprise gir deg én motpart som svarer for hele leveransen, også for underleverandørene. Du betaler for samordningen.
- Egne håndverkere gir frihet og ofte lavere pris, men du bærer risikoen for at fagene ikke passer sammen.
- Håndverkertjenesteloven gjelder i begge tilfeller, men har ingen regel om samordning. Det må stå i kontrakten.
- Totalentreprise eller egne håndverkere ved stor oppussing avgjøres av hvor tett fagene henger sammen og hvor mye du vil styre selv.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.