Tomten har ikke vei frem. Hvem har ansvaret for adkomsten?
Selgeren må opplyse det han vet om adkomsten, og han svarer for det hvis tomten mangler den veiretten du hadde grunn til å regne med. Er tomten solgt som byggetomt, kan manglende lovlig adkomst være en mangel som gir deg krav på prisavslag, erstatning eller i verste fall heving. Har du fått vite om problemet før kjøpet, kan du normalt ikke klage etterpå. Etter overtakelsen er det du og de andre som bruker vegen som holder den ved like.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Selgerens ansvar før kjøpet
Avhendingslova gjelder når fast eiendom selges, og grunn regnes som fast eiendom (§ 1-1). Etter § 3-7 har eiendommen en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at opplysningene ville ha påvirket avtalen. Er det uklart om noen har rett til å kjøre over naboens grunn til tomten, er det typisk noe en kjøper vil ha vite.
Etter § 3-8 er det også en mangel hvis tomten ikke svarer til det selgeren har sagt eller det som står i annonse og salgsoppgave. «Byggeklar tomt med adkomst fra Skogveien» er en opplysning. Viser det seg at Skogveien er privat og at ingen har tinglyst rett til å bruke den, svarer ikke tomten til opplysningen.
Selgeren har ingen plikt til å anlegge vei for deg med mindre dere har avtalt det. Spørsmålet er hva du hadde grunn til å regne med. Er tomten solgt som byggetomt, og selgeren vet at du skal bygge hus, er en sikret adkomst en forutsetning de fleste vil mene hører med. Etter § 3-2 annet ledd er eiendommen mangelfull hvis den ikke passer for et særlig formål selgeren kjente til.
Når du ikke kan klage
Du kan ikke gjøre noe gjeldende som mangel hvis du kjente til det, eller måtte kjenne til det, da avtalen ble inngått (§ 3-10). Står det i salgsoppgaven at tomten ikke har tinglyst veirett, eller at adkomsten er «uavklart», har du fått opplysningen, og da må prisen ha tatt hensyn til det. Det samme gjelder det som tydelig fremgår av andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese.
Dette gjelder også når du selv har vært på befaring og burde ha sett at det ikke finnes vei, men der er det unntak hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller handlet mot god tro. Et salg «som den er» hjelper ikke selgeren: ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning, og de kan heller ikke fri ham fra opplysningsplikten (§ 3-9).
Ulike situasjoner, ulikt ansvar
Ordet «vei frem» dekker flere ting, og ansvaret ser ulikt ut.
Grenser tomten til offentlig vei, må du ha en lovlig avkjørsel. Etter veglova § 40 skal avkjørsel fra offentlig vei følge reguleringsplan eller kommuneplan, og uten slik plan trengs tillatelse fra vegmyndigheten. Spør hva som er godkjent før du kjøper.
Ligger tomten ved en privat vei, trenger du rett til å bruke vegen. Den kan bygge på avtale, tinglyst servitutt eller langvarig bruk. Bruker flere eiendommer vegen, plikter de etter veglova § 54 å holde den i forsvarlig og brukbar stand, fordelt etter hvor mye hver bruker den. Blir dere ikke enige, kan jordskifteretten avgjøre fordelingen.
Har tomten ingen vei i det hele tatt, må du som regel forhandle med naboene om en rett over deres grunn. Blir dere ikke enige, kan jordskifteretten gi rett til å bygge vei eller bruke en eksisterende vei over en annens eiendom mot vederlag, men bare når det er klart at inngrepet er mer til gagn enn skade (veglova § 53).
Adkomst og byggetillatelse
Kommunen krever adkomst også av hensyn til byggesaken. Før bygging eller opprettelse av eiendom godkjennes, skal tomten enten ha lovlig adkomst til vei som er åpen for alminnelig ferdsel, eller ha sikret vegforbindelse ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (plan- og bygningsloven § 27-4). Kommunen kan godta en annen ordning hvis det ikke går an å skaffe vegforbindelse uten uforholdsmessig vanske eller utgift. Uten sikret adkomst kan du altså stå med en tomt du ikke får bygge på.
Camilla og skogsveien
Camilla Hovland kjøper en tomt for 780 000 kroner. Annonsen sier «byggeklar tomt, adkomst via privat skogsvei». Etter overtakelsen går hun gjennom grunnboken og finner at ingen har tinglyst veirett over skogsveien. Naboen Arvid sier at hun gjerne kan kjøre der, men at han vil ha 150 000 kroner for en tinglyst rett.
Camilla sjekker salgsoppgaven. Den sier ingenting om at retten mangler. Selgeren har bodd i nabolaget i tjue år og visste at ingen rett var tinglyst. Hun har grunn til å si at tomten ikke svarer til opplysningene i annonsen, og at selgeren burde ha sagt fra.
Camilla skriver til selgeren innen rimelig tid etter at hun oppdaget forholdet (§ 4-19) og krever prisavslag. Prisavslaget settes som utgangspunkt til kostnaden ved å rette mangelen (§ 4-12), her 150 000 kroner. De første 10 000 kronene må hun dekke selv (§ 3-1 fjerde ledd), så kravet blir 140 000 kroner. Hadde salgsoppgaven stått «veirett er ikke tinglyst», ville hun ikke hatt noe krav.
Kort oppsummert
- Selgeren må opplyse det han vet om adkomsten, og tomten må svare til det som står i annonse og salgsoppgave.
- En tomt uten veirett, solgt som byggetomt, kan ha en mangel som gir prisavslag, erstatning eller heving.
- Har du fått vite om problemet før kjøpet, kan du ikke klage på det etterpå.
- Kommunen krever sikret adkomst før den godkjenner bygging, så sjekk veiretten før du byr.
- Reklamer skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget saken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.