Er tomtegrensene oppmålt? Det bør du vite før kjøpet
Grensene til en tomt kan være målt og koordinatfestet i marka, eller bare beskrevet i gamle dokumenter og tegnet inn på kart. Er de uklare, kan areal og plassering avvike fra det du har regnet med. Som kjøper kan du ikke selv kreve oppmåling av en eiendom du ikke eier, men du kan be selgeren få grensene klarlagt før kjøpet eller gjøre det til et vilkår i kontrakten. Er tomten mindre enn opplyst, er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en oppmålt tomt er
En oppmålingsforretning går ut på å klarlegge og beskrive grenser og rettar, og å gi dokumentasjon for matrikkelføring og tinglysing (matrikkellova § 33). Ved ny grunneiendom skal alle grensene merkes og måles i marka og oppgis med koordinater (§ 34). Slik blir en nyopprettet tomt hos Kartverket en eiendom med presist definerte grenser.
Eldre tomter er ofte opprettet før disse kravene kom. Grensene kan være beskrevet i en gammel skylddeling, en kjøpekontrakt eller et skjøte med ord som «fra steinen ved bekken til gjerdet», uten koordinater. Slike grenser er ikke nødvendigvis feil, men de kan være vanskelige å plassere nøyaktig. Det er forskjellen mellom en oppmålt og en uoppmålt tomt.
Slik finner du ut om grensene er målt
Spør først selgeren eller megleren: Er tomten oppmålt? Foreligger det et matrikkelbrev og et kart over grensene? Du kan også slå opp tomten i Kartverkets kartløsninger. Der kan grensene vises på ulike måter, og kartet kan vise om grensene er målt eller bare skissert. Står det at grensene er usikre, eller er kartet tegnet etter eldre dokumenter, bør du undersøke nærmere.
Ta også en tur på tomten. Se etter grensemerker, gjerder, steiner og murer, og snakk med naboene. Er gjerdet ikke på grensen, eller har noen plantet, bygd eller parkert på feil side, finner du ofte ut av det før kjøpet.
Hva usikre grenser kan bety
Usikre grenser betyr usikkerhet om flere ting. Arealet i annonsen kan være en omtrentlig verdi. Huset eller garasjen kan stå delvis på naboens tomt. Avstanden til naboen, som kommer an på hvor grensen går, kan påvirke hva du får lov til å bygge. Og blir du uenig med naboen etter kjøpet, kan det ta tid og penger å få det avklart, for eksempel i en grensegangssak i jordskifteretten.
Ingen av disse problemene er sikre. De fleste tomter med eldre grenser lever fint med dem. Men nettopp fordi du kjøper en tomt for å bygge, er plasseringen viktigere enn om du kjøper et ferdig hus med hage.
Hva du kan kreve før kjøpet
Matrikkellova gir deg ikke rett til å kreve oppmåling av en tomt du ikke eier. Klarlegging av eksisterende grenser som særskilt forretning kan kreves av den som har grunnboksheimel som eier eller fester, eller av staten og kommunen (§ 17). Det er altså selgeren, ikke du, som kan bestille det.
Du kan likevel be selgeren gjøre det, eller gjøre det til en betingelse i kontrakten. Etter avhendingslova § 2-6 første ledd bærer selgeren kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg, også kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring. Skal fullføringen av salget kreve oppmåling, er det dessuten selgeren som skal sørge for det så snart avtalen er bindende (§ 2-1). Vil du klarlegge en grense som allerede finnes, bør kontrakten si hvem som tar regningen.
Alle som arbeidet berører, skal varsles før oppmålingen starter (§ 43). Naboene vil derfor få vite om det og kan møte opp.
Hva loven sier om tomtens areal
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEr tomten mindre enn du har regnet med, er det bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn selgeren eller hans medhjelpere har opplyst, eller de har båret seg særlig klanderverdig ad (§ 3-3 første ledd). Loven gir ikke en prosentgrense, så det blir en vurdering i hvert tilfelle. Et lite avvik er sjelden en mangel. Regelen kan ikke avtales bort ved forbrukerkjøp.
For bygninger er terskelen lavere: avviket må være større enn to prosent og minst én kvadratmeter. Den regelen gjelder ikke tomtearealet.
Dessuten har tomten en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt (§ 3-8), for eksempel «grensene er oppmålt». Er du kjent med at grensene er usikre fordi det står i salgsoppgaven, kan du ikke klage på det etterpå (§ 3-10).
Sigrid og Håkon ber om grensepåvisning
Sigrid og Håkon Brekke vil kjøpe en tomt som er annonsert med 1 100 kvadratmeter til 1 650 000 kroner. Salgsoppgaven viser en gammel skylddeling og ingen koordinater. De spør megleren om grensene er oppmålt, og får vite at de ikke er det.
Sigrid ber selgeren om å få grensene klarlagt før kjøpet. Selgeren bestiller en landmåler, som merker og måler grensene og varsler naboene. Resultatet er 1 020 kvadratmeter, 80 mindre enn annonsert. Sigrid og Håkon forhandler prisen ned med 60 000 kroner, til 1 590 000 kroner, og kontrakten får et tillegg om at oppgitt areal er det målte.
Hadde de ikke spurt og først måtte gå til sak etter kjøpet, ville de måtte bevise at avviket var vesentlig og at det var et brudd på noe selgeren hadde sagt. Nå fikk de svaret før de bandt seg.
Kort oppsummert
- Spør alltid om tomten er oppmålt, og be om matrikkelbrev og kart over grensene.
- Du kan ikke selv kreve oppmåling før du eier tomten, men selgeren kan, og du kan gjøre det til et vilkår i kontrakten.
- Usikre grenser kan gi uenighet om areal, plassering og byggemuligheter.
- Mindre areal enn opplyst er bare en mangel hvis det er vesentlig mindre eller selgeren har båret seg klanderverdig ad.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.