Må tilvalg betales før overtakelsen av nybygget?
Nei, du trenger som hovedregel ikke betale for tilvalg før overtakelsen. Er ikke betalingstiden avtalt, skal du betale når entreprenøren krever det etter overtakelse. Krever utbyggeren betaling for tilvalg på forhånd, gjelder en avtale om forskudd bare så langt vilkårene i bustadoppføringslova § 47 er oppfylt. Blant annet må minst en tiendedel av vederlaget stå ubetalt til overtakelsen. Er det kjøp med rett til tomten, er reglene strengere, og forskudd kan da bare kreves mot heimel eller garanti.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hovedregelen for betaling av tilvalg før overtakelse
Tilvalg blir en del av vederlaget du skylder utbyggeren, ved siden av kjøpesummen. Reglene om når du skal betale, gjelder derfor like mye for tilvalgene som for resten.
Etter bustadoppføringslova § 46 skal forbrukeren betale når entreprenøren krever det etter overtakelse, hvis betalingstiden ikke er avtalt. Ved avtaler som omfatter rett til grunn kan entreprenøren bare kreve betaling mot overføring av heimelen (eiendomsretten).
Det betyr at utbyggeren ikke kan sende deg en regning for tilvalgene den dagen du bestiller, og kreve den betalt uten at dere har avtalt det. Avtalen kan likevel si noe annet. Mange kontrakter har en betalingsplan med deler av beløpet på bestemte tidspunkter. Da er det vilkårene i § 47 som begrenser hva som gjelder.
Når utbyggeren krever forskudd for tilvalg
Står det i kontrakten eller i tilvalgsavtalen at tilvalg skal betales ved bestilling eller på et tidspunkt før overtakelsen, kalles det forskudd eller avdrag. § 47 setter tre vilkår, og en slik avtale gjelder bare så langt de alle er oppfylt:
- Verdien av arbeidet som er utført på eiendommen, sammen med materialene som er tilført, svarer minst til det du til enhver tid har betalt.
- Det hviler ikke salgspant eller andre heftelser på materialer som er bygget inn eller tilført, og som skal betales ved avdraget.
- Minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen.
Et tilvalg som ennå ikke er bestilt hos leverandør eller montert, er ikke verdi som er tilført eiendommen. Krever utbyggeren betaling for et tilvalg så snart du bestiller, må alt du da har betalt, fortsatt være dekket av verdien av det som allerede er bygget og tilført eiendommen. Er det ikke det, gjelder ikke avtalen om forskudd for den delen, og du kan avvise kravet.
Selv om de to første vilkårene ikke er oppfylt, kan det avtales at du skal betale avdrag mot en selvskyldnergaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Kravet om at en tiendedel skal stå ubetalt til overtakelsen, gjelder også da. Det er altså garantien som kan åpne for forskudd. Mer om garantien finner du i hva er en 47-garanti for forskudd.
Når du kjøper tomten sammen med boligen
Ved avtaler som omfatter rett til grunn, er reglene strengere. Forskudd kan da bare avtales hvis betalingen skal skje etter at du har fått overført heimelen til eiendommen uten andre heftelser enn dem du skal overta, eller det er stilt garanti som nevnt over.
Kjøper du et rekkehus eller en enebolig der tomten følger med, kan derfor ikke utbyggeren kreve betaling for tilvalg før du har fått skjøte, med mindre det er stilt garanti. Sjekk hva kontrakten sier om når heimelen blir overført.
Går utbyggeren konkurs etter at du har betalt forskudd uten garanti, er pengene i fare. Les hva som skjer med forskuddet, i hva skjer med forskuddet hvis utbyggeren går konkurs.
Ingvild og tilvalg til 186 000 kroner
Ingvild Dahl kjøper et rekkehus med tomt i Fredrikstad. Kjøpesummen er 5 900 000 kroner. Hun bestiller tilvalg for 186 000 kroner: parkett, varmekabler og en ekstra stikkontaktgruppe. Samlet vederlag blir 6 086 000 kroner.
Utbyggeren sender en faktura på hele 186 000 kroner med betalingsfrist om fjorten dager og skriver at tilvalg «må være betalt før bestilling hos leverandør». Ingen av tilvalgene er utført eller bestilt. Heimelen er ikke overført, og det er ikke stilt noen garanti.
Ingvild stiller to spørsmål. Gjelder avtalen rett til tomten? Ja. Da kan det etter § 47 andre ledd bare avtales forskudd hvis betalingen skjer etter at hun har fått heimelen, eller hvis det er stilt garanti. Ingen av delene er på plass. Og selv om avtalen sa noe annet, skal minst en tiendedel av vederlaget, altså 608 600 kroner, stå ubetalt til overtakelsen.
Ingvild svarer skriftlig at hun ikke betaler før vilkårene er oppfylt, og ber om at utbyggeren stiller garanti eller venter. Hun kan også be om at tilvalgene betales ved overtakelsen sammen med resten. Utbyggeren velger å stille garanti, og hun betaler da. Hun tar vare på garantidokumentet og kvitteringen.
Betaling, regning og tvist
Du kan sette som vilkår for betaling at entreprenøren legger frem en regning som kan kontrolleres. Tilvalg og tillegg skal gå frem særskilt (§ 48). Be derfor om en spesifisert regning, så du ser hva tilvalgene koster.
Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, og noe av beløpet er omtvistet, kan du sette den omtvistede delen på en felles konto og betale resten. Betalingen regnes da som gjort (§ 49). Kontoen kan bare disponeres av dere to i fellesskap, og banken betaler ut etter en rettskraftig dom eller annen avgjørelse med samme virkning.
Har du betalt et forskudd som ikke var gyldig avtalt, kan du ha krav på pengene tilbake. Det er lettere å la være å betale enn å kreve tilbake etterpå.
Kort oppsummert
- Er betalingstiden ikke avtalt, betaler du når entreprenøren krever det etter overtakelsen. Det gjelder også betaling for tilvalg før overtakelse: du trenger ikke betale på forhånd uten avtale.
- Forskudd gjelder bare så langt vilkårene i § 47 er oppfylt, blant annet at minst en tiendedel av vederlaget står ubetalt til overtakelsen.
- Ved kjøp med rett til grunn kan forskudd bare kreves etter at du har fått heimelen, eller mot garanti.
- Er forskuddet ikke gyldig avtalt, kan du avvise kravet.
- Be om en spesifisert regning, og sett omtvistet beløp på felles konto etter § 49 om dere er uenige.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.