Slik svarer du på en advarsel fra styret
Du svarer på en advarsel fra styret ved å lese den nøye, svare skriftlig innen fristen og forklare din versjon. Rett forholdet hvis styret har rett, og legg ved bilder eller kvitteringer som viser det. Ta vare på advarselen, svaret ditt og alt som dokumenterer hva du har gjort. Loven krever ikke at du svarer, men en advarsel er et vilkår for pålegg om salg ved vesentlig mislighold, og da er svaret ditt det første du kan vise til hvis saken går videre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Første steg: finn ut hva advarselen faktisk sier
Les brevet til du vet nøyaktig hva styret mener at du har gjort feil. Skriv ned hvilken plikt det gjelder, hvilken dato og hvilke forhold styret viser til, og om det er satt en frist. Se også etter hvem som har sendt brevet. Det skal komme fra styret eller fra laget.
Loven stiller to krav til en advarsel som skal kunne danne grunnlag for pålegg om salg. Den skal være skriftlig, og den skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret eller laget rett til å kreve boligen solgt. Mangler den siste opplysningen, oppfyller brevet ikke lovens krav til advarsel (borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38). Det betyr ikke at du kan overse brevet. Styret kan sende en ny, og saken kan fortsatt gå videre på andre måter.
Svar skriftlig, saklig og innen fristen
Loven pålegger deg ikke å svare. Likevel er det nesten alltid klokt å gjøre det. Et skriftlig svar viser at du tar saken på alvor og gir deg en egen versjon i saken fra første dag.
Svaret bør inneholde:
- en kort henvisning til brevet og datoen
- din versjon av hva som har skjedd, uten vurderinger av styrets motiver
- hva du har gjort eller vil gjøre for å rette forholdet, med datoer
- eventuelt hva du er uenig i, og hvorfor
- en bekreftelse på at du ønsker en skriftlig tilbakemelding om saken er løst
Hold tonen rolig. Hva som regnes som mislighold, er gjennomgått i artikkelen om mislighold i et borettslag. Svaret kan senere ligge på bordet i en rettssak, og da virker et sint brev dårligere enn et korrekt og kort.
Er brevet uklart på hvilket forhold det gjelder, kan du be om å få det presisert. Er det en frist i brevet og du ikke rekker den, be skriftlig om utsettelse før fristen går ut.
Ta vare på dokumentasjonen
Behold originalen av advarselen, eventuell konvolutt eller e-post med dato, og en kopi av svaret ditt. Lag en enkel tidslinje over hva som har skjedd. Legg inn bilder med dato, kvitteringer, meldinger til styret og nabo, og alt annet som viser at du har rettet opp forholdet.
Dette er praktisk av to grunner. Skal styret senere gi pålegg om salg, må de kunne vise både at misligholdet er vesentlig og at advarselen er gitt. Du på din side må kunne vise at du har gjort det du kunne.
Marit og glassveggen på takterrassen
Marit bor i et borettslag og har satt opp en glassvegg på den felles takterrassen utenfor leiligheten. Styret sender en skriftlig advarsel 12. mars. Den sier at tiltaket er gjort uten godkjenning, at hun må fjerne veggen innen 14 dager, og at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve andelen solgt.
Marit leser brevet, tar bilder av veggen og skriver et svar 15. mars. Hun forklarer at hun trodde veggen var en del av en tidligere avtale, vedlegger en e-post fra forrige styreleder, og sier at hun likevel vil fjerne den. Veggen er borte 24. mars, og hun sender nye bilder til styret dagen etter.
Gjenopptas saken, har Marit to dokumenter å vise til: advarselen og sitt eget svar med bilder og datoer. Sammen viser de at forholdet ble rettet innen styrets frist.
Hva hvis du mener advarselen er feil
Du kan mene at styret har misforstått, at regelen ikke gjelder deg, eller at forholdet ikke er mislighold. Si det i svaret, og begrunn det. Du trenger ikke å innrømme noe du ikke mener er riktig.
Styret kan ikke gi pålegg om salg uten at misligholdet er vesentlig. Hva som er vesentlig, avgjøres etter en vurdering av hvor alvorlig, hvor langvarig og hvor gjentatt forholdet er. En enkelt feil som er rettet, skal normalt ikke føre til pålegg.
Får du gjentatte advarsler, ber du om å få dem samlet i en oversikt. Da blir det lettere å se hva som faktisk er utestående og hva som er avsluttet.
Hva som skjer videre
Hvis du retter forholdet og styret er fornøyd, er saken i praksis avsluttet. Be om en kort bekreftelse. Hvis forholdet fortsetter, kan styret gi pålegg om salg med skriftlig frist. Fristen er minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie. Selv da kan du reise innvendinger mot et eventuelt tvangssalg.
I enkelte tilfeller er advarsel ikke nødvendig. Kan fravikelse kreves fordi noen utgjør fare for eiendommen eller er en alvorlig plage for de andre i bygget, trenger ikke styret gi advarsel først. Dette er forklart i artikkelen om pålegg om salg i borettslag.
Hva du bør unngå
Svar ikke i affekt. Et brev skrevet i sinne kan gi styret nye ting å vise til, og det gjør det vanskeligere å få en løsning.
Ikke ignorer advarselen i håp om at den forsvinner. Styret får da et bedre grunnlag for å si at du ikke har tatt saken på alvor. Ikke skriv under på noe du er uenig i bare for å få fred. Å kvittere på at du har mottatt brevet er noe annet enn å godta innholdet, og du kan skrive «mottatt, men bestridt» hvis det er tilfellet.
Hold saken mellom deg og styret. Å diskutere detaljer i naboforumet gir ofte bare flere konflikter.
Kort oppsummert
- Les advarselen nøye og finn ut hvilken plikt og hvilket forhold den gjelder.
- Svar skriftlig, rolig og innen fristen, og forklar din versjon av saken.
- Rett forholdet hvis styret har rett, og dokumenter det med bilder, datoer og kvitteringer.
- Ta vare på advarselen, svaret og tidslinjen, siden de kan bli viktige hvis saken går videre.
- Du kan være uenig, og det bør stå i svaret ditt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.