Styrets sjekkliste før pålegg om salg

Trinn 1: avklar hvilken lov og hvilken plikt saken gjelder

Start med å fastslå om boligen ligger i et borettslag eller et eierseksjonssameie. I borettslag er det borettslagsloven § 5-22 som gjelder, og det er laget som kan pålegge salg. I sameie er det eierseksjonsloven § 38, og pålegget gis av styret.

Skriv deretter ned hvilken plikt eieren har brutt. Kan du henvise til en bestemmelse i loven, vedtektene eller ordensreglene, står du sterkere enn hvis du bare skriver «uakseptabel oppførsel». Vurder om det finnes en annen vei enn pålegg om salg, for eksempel inndriving av felleskostnader gjennom namsmyndighetene.

Trinn 2: vurder om misligholdet er vesentlig og dokumenter det

Loven bruker ordet vesentlig og definerer det ikke. Styret må selv vurdere om forholdet er så alvorlig at det kan forsvare et krav om salg. Spørsmål å stille er hvor lenge forholdet har pågått, hvor ofte det har skjedd, hvor stor ulempe det har gitt for andre, og om eieren har rettet seg etter tidligere henvendelser.

Et enkeltstående brudd som er rettet, er som regel ikke nok. Gjentatte brudd etter advarsel kan være det. Vær ærlig i vurderingen. Hvis tingretten senere skal prøve saken, er det dette skjønnet de overprøver.

Dokumentasjon

Samle det som viser forholdet, med datoer. Det kan være klager fra andre beboere, bilder, målinger, e-poster og møtereferater, rapporter fra vaktmester og regnskapet hvis det gjelder felleskostnader. Skriv ned hva dere har sagt til eieren og når.

Dokumentasjonen skal vise to ting: at misligholdet har funnet sted, og at eieren har fått anledning til å rette seg.

Trinn 4: send en skriftlig advarsel med riktig innhold

Advarselen skal være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret eller laget rett til å kreve boligen solgt. Gjør det helt tydelig hva som kritiseres og hva som kreves. Sett en rimelig frist for å rette forholdet. Send den på en måte som lar dere vise at den er mottatt.

Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfellene fravikelse kan kreves, det vil si når eierens oppførsel medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere (§ 5-23 i borettslag og § 39 i sameie).

Etter advarselen må dere se om eieren retter forholdet og gi eieren en reell sjanse til det. Hold kontakt og notér hva som skjer. Hvis eieren retter seg, er det ikke grunnlag for å gå videre. Hvis forholdet fortsetter, må dere kunne vise det med nye bevis etter advarselens dato.

Trinn 6: gi pålegget skriftlig, med riktig frist

Pålegget skal være skriftlig. Det skal opplyse om at boligen kan kreves tvangsselgt hvis pålegget ikke er fulgt innen fristen. Fristen skal ikke settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt i borettslag, og ikke kortere enn seks måneder i sameie.

Merk at fristene regnes fra mottakelsen. Det er derfor lurt å sende pålegget slik at mottaksdato kan dokumenteres.

I sameier med to seksjoner kan en seksjonseier kreve salgspålegg overfor den andre seksjonseieren etter § 38. Det er altså ikke nødvendig med et styre.

Trinn 7: før dere begjærer tvangssalg, og feil som ofte stopper en sak

Når fristen er ute uten at eieren har solgt, kan laget eller sameiet begjære tvangssalg gjennom namsmyndighetene. Kontroller først at fristen faktisk er utløpt, at misligholdet fortsatt består, og at alle brev er sendt til riktig adresse. Husk at eieren kan reise innvendinger innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-7 første ledd. Er innvendingene ikke klart grunnløse, tas ikke begjæringen til følge uten at saken er behandlet i en vanlig rettssak.

Feil som ofte stopper en sak

Mange saker om pålegg om salg strander på formen og ikke på selve misligholdet. Typiske feil er en advarsel som ikke opplyser om retten til å kreve boligen solgt, en frist som er regnet fra dagen pålegget ble sendt i stedet for dagen det ble mottatt, og et brev sendt til feil adresse.

Andre vanlige svakheter er at dokumentasjonen bare består av muntlige gjengivelser, at misligholdet var rettet før pålegget ble gitt, og at ingen kan gjøre rede for hvem som vedtok å gå videre. Gå derfor gjennom listen før hvert nytt trinn, og skriv ned datoen du krysset av.

Kort oppsummert

• Avklar om saken hører under borettslagsloven § 5-22 eller eierseksjonsloven § 38, og hvilken plikt eieren har brutt.
• Vurder om misligholdet er vesentlig, og dokumenter det med datoer og kilder.
• Send en skriftlig advarsel som opplyser om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt.
• Gi et skriftlig pålegg med frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Begjær først tvangssalg etter at fristen er ute, og regn med at eieren kan reise innvendinger.