Kan styret sette krav til arbeidstider når jeg pusser opp?
Ja, styret eller årsmøtet kan sette krav til arbeidstider ved oppussing gjennom vanlige ordensregler for eiendommen. I borettslag følger det av borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd, og i sameie kan årsmøtet fastsette ordensregler etter eierseksjonsloven § 28. Reglene kan si når støyende arbeid kan utføres og når det skal være stille. De må være vanlige ordensregler, og du må følge dem selv om arbeidet ellers er lov. Brudd følges normalt opp med påpekning før noe annet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva ordensreglene kan si om arbeidstider
Loven gir borettslag og sameier adgang til å ha ordensregler. Styret i et borettslag kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, jf. § 5-11 fjerde ledd. I et sameie er det årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler etter eierseksjonsloven § 28, og styret håndhever dem. Ordet vanlige er det loven bruker, og det setter en ramme.
I praksis dreier ordensregler seg om samvær i huset: støy, tider for vask og tørk, bruk av fellesarealer og dyrehold. Arbeidstider ved oppussing er et naturlig tema. Reglene kan si at støyende arbeid bare kan skje på hverdager innenfor visse klokkeslett, at lørdager har kortere tider og at søndager og helligdager er stille.
Reglene gjelder uavhengig av om du trenger samtykke til selve arbeidet. Du kan ha rett til å bytte gulv, men du velger ikke selv tidspunktet i strid med ordensreglene. Les gjerne artikkelen om hva husordensregler er og om husordensregler i sameie.
Hvordan arbeidstidsregler ser ut i praksis
Det finnes ingen tall i loven. Hvert lag og hvert sameie bestemmer for seg. Du vil ofte se noe slikt som at støyende arbeid kan skje på hverdager på dagtid og i kortere tid på lørdag, men det varierer fra hus til hus, og du må lese akkurat dine regler.
Noen regler skiller mellom ulike typer støy. Boring i betong og sliping kan ha snevrere tider enn maling og montering. Andre regler setter krav om å melde fra til naboene på forhånd eller til styret ved arbeid som varer over en viss tid.
Er ordensreglene vage, som at man skal ta hensyn til naboene, må du forholde deg til den generelle regelen i § 5-11 første ledd: bruken av boligen må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre. Der finnes ikke klokkeslett, men du bør likevel legge arbeidet til tider da de fleste er hjemmefra eller våkne.
Hvem bestemmer reglene i borettslag og sameie
Det er forskjell på de to formene. I borettslaget kan styret fastsette ordensregler, så lenge de er vanlige. Vedtektene og generalforsamlingen kan gi andre regler, og vedtektene går foran styrets husordensregler hvis de er i strid. I sameiet er det etter ordlyden årsmøtet som fastsetter ordensreglene. Sjekk derfor hvem som har vedtatt reglene du blir møtt med.
En regel kan ikke gå så langt at den frarøver deg bruken av boligen din. En ordensregel som sier at du aldri kan bruke slagbormaskin i leiligheten, kan bli vanskelig å forsvare som en vanlig ordensregel. Men en regel om tidspunkter er en vanlig regulering. Har du saklige grunner til å trenge en annen tid, kan du søke styret om et unntak.
Hva skjer ved brudd på arbeidstidene
Det første som skjer, er som regel en muntlig påpekning eller en e-post fra styret etter klage fra en nabo. Gjentar det seg, kan styret sende en skriftlig henstilling.
Du svarer for at de du har leid inn, følger reglene. Si ifra til firmaet om tidene før de starter, og skriv det i avtalen.
Fortsetter bruddene, kan det bli mislighold. Det er likevel først ved vesentlig mislighold til tross for skriftlig advarsel at laget kan pålegge deg å selge andelen, jf. § 5-22, og tilsvarende for sameie i eierseksjonsloven § 38. Det er en høy terskel. Tidsbrudd i en oppussingsperiode vil nesten aldri nå den, men gjentatte, bevisste brudd kan telle. Les om hva som regnes som mislighold i borettslag.
Hvis du trenger å jobbe utenfor tidene
Noen arbeider kan ikke deles opp. Gulvsliping, fliskapping og montering av tunge ting tar tid, og du kan ha en håndverker som bare kommer på bestemte dager. Skriv til styret og be om et unntak, med en begrunnelse og en tidsramme. Tilby å varsle naboene og å avtale tider som passer dem. Et unntak som er avgrenset og varslet, gis oftere enn et åpent ønske.
Farid og gulvsliperen
Farid bor i et sameie. Ordensreglene sier at støyende arbeid kan skje på hverdager fra klokka 8 til 16, på lørdager fra 10 til 14, og aldri på søndager. Han har bestilt en gulvsliper som kan komme tre dager på rad, fra torsdag, og som må jobbe lørdag for å bli ferdig før parketten skal legges.
Farid skriver til styret og ber om å få jobbe til klokka 17 lørdag, og forklarer at det er siste dagen. Han henger opp en lapp med datoer og telefonnummer. Styret gir tillatelse til lørdag mellom 10 og 15, men ikke lenger. Slipemaskinen kjøres innenfor tidene, og ingen klager.
Kort oppsummert
- Borettslag kan fastsette vanlige ordensregler etter § 5-11 fjerde ledd, og i sameie kan årsmøtet gjøre det etter eierseksjonsloven § 28.
- Reglene kan sette tider for støyende arbeid, og du må følge dem selv om oppussingen er lov.
- Loven har ingen faste klokkeslett, så du må lese reglene i ditt hus.
- Brudd følges først opp med påpekning og henstilling, og bare vesentlig mislighold til tross for advarsel kan gi pålegg om salg.
- Trenger du å jobbe utenfor tidene, kan du søke styret om et unntak.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.