Små endringer i leiligheten: dette kan du gjøre uten å spørre utleier
Loven har ingen liste over småendringer. Husleieloven § 5-4 annet ledd sier at du ikke kan foreta forandringer i husrommet uten utleiers samtykke, men vanlig bruk av boligen er ikke en forandring. Du kan sette inn dine egne møbler, bytte lyspærer og henge opp gardiner og bilder på festepunkter som allerede finnes. Skal du bore, male, endre fast inventar eller røre våtrom og installasjoner, bør du spørre skriftlig først.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Lovens utgangspunkt om endringer i leiligheten
Du finner regelen i husleieloven § 5-4 (se hele loven). Annet ledd sier at du ikke uten utleiers samtykke kan foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig. Loven definerer ikke ordet forandring, og den har ingen liste over hva som er tillatt og hva som ikke er det.
Samtidig har du rett til å bruke boligen som en bolig. Husleieloven § 5-1 pålegger deg å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med avtalen, men den gir deg også bruksrett. Det som hører med til alminnelig bruk, krever ikke samtykke. Ordet forandring tar sikte på inngrep i selve boligen.
Små endringer i leiligheten uten å spørre utleier
Dette hører vanligvis til vanlig bruk, og du kan gjøre det uten å spørre:
- stille inn egne møbler, tepper og lamper
- bytte en utbrent lyspære med samme type
- henge opp gardiner på stenger eller kroker som allerede sitter der
- henge bilder på eksisterende kroker eller spiker som utleier har satt opp
- sette opp frittstående hyller og reoler som ikke festes i vegg
Felles for dem er at de ikke lar noe spor etter seg som ikke kan tas bort igjen, og at de ikke endrer bygningen eller installasjonene.
Grensetilfellene der du bør spørre
Her er loven taus, og vurderingen er skjønnsmessig. Sikreste vei er å spørre. Skriv en kort e-post som beskriver hva du vil gjøre og hvor, og be om svar før du begynner. Et ja på e-post er nok som dokumentasjon, og kjenner utleier deg godt, svarer han ofte raskt.
Små skruehull i vegg for en hylle eller en tv-brakett er ikke nevnt i loven. Mange utleiere tåler dem. Om slike hull er alminnelig slit og elde som utleier må tåle, eller en skade du kan bli møtt med krav om, avhenger av omfanget, og loven gir ikke noe svar på forhånd. Boring i våtrom er noe annet, siden vann kan trenge inn bak flisene.
Maling er en vanlig tvistesak. Når en vegg er malt i en farge utleier ikke har godkjent, og du ikke maler tilbake, kan det bli en regning ved utflytting. Les mer i artikkelen om å male eller pusse opp.
Alt som berører fast inventar eller installasjoner, krever samtykke. Det gjelder å bytte ut kjøkkeninnredning, sette inn nye lysbrytere, endre vannrør, montere varmepumpe eller fjerne en vegg. Du har et visst vedlikeholdsansvar for kontakter, brytere og kraner etter § 5-3, men det betyr ikke at du kan bygge om installasjonene.
Tiltak for nedsatt funksjonsevne
Loven har en særregel. Leier av bolig kan med utleiers godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av nedsatt funksjonsevne hos leieren eller husstandsmedlemmer. Godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Du må altså fortsatt spørre, men utleier kan ikke bare si nei uten grunn. En rampe, håndtak eller tilpasset baderom er eksempler på tiltak som kan komme under regelen.
Hva skjer ved utflytting?
Husleieloven § 10-2 styrer hva du må sette tilbake. Husrommet skal være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra alminnelig slit og elde. Utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at du setter tilbake endringer du hadde rett til å utføre. For endringer du ikke hadde rett til, kan utleier kreve erstattet verdireduksjonen, men ikke kreve tilbakeføring hvis det ville gi uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap. Skader du boligen, kan utleier kreve erstatning etter § 5-8.
Bjørn og veggen som ble blå
Bjørn flytter inn i en leilighet med hvite vegger og fargede gardinstenger som utleier har satt opp. Han skifter pærer i taklampene, henger opp egne gardiner på stengene og stiller et skjenk mot veggen uten å skru den fast. Ingenting av dette krever samtykke.
Så vil han sette opp en stor hylle på stuveggen med seks skruer og male den ene veggen mørkeblå. Han sender en e-post til utleier Eirik og spør. Eirik svarer at hyllen går bra, men at Bjørn må male tilbake veggen hvis han flytter. Bjørn takker ja og får avtalen bekreftet på e-post. Hadde Bjørn malt uten å spørre og latt veggen stå, kunne Eirik etter § 10-2 krevd erstattet verdireduksjonen, for eksempel det det koster å male om veggen. Er den malt tilbake, er det lite å kreve.
Kort oppsummert
- Husleieloven § 5-4 annet ledd sier at du ikke kan foreta forandringer i husrommet uten utleiers samtykke. Loven har ingen liste over småendringer.
- Vanlig bruk, som å stille inn møbler og henge opp gardiner og bilder på festepunkter som allerede finnes, krever ikke samtykke.
- Boring, maling og alt som berører fast inventar, våtrom eller installasjoner bør du få samtykke til skriftlig.
- Tiltak for nedsatt funksjonsevne krever godkjenning, men utleier kan ikke nekte uten saklig grunn.
- Ved utflytting gjelder § 10-2: du kan bli ansvarlig for verdireduksjon fra endringer du ikke hadde rett til å gjøre.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.