Slik får du skriftlig samtykke før du gjør endringer i leiligheten

Samtykke til endringer i leiligheten: hva loven krever

Hovedregelen står i husleieloven § 5-4 (se husleieloven): leieren kan ikke uten utleierens samtykke gjøre forandringer i husrommet eller på eiendommen. Det gjelder alt fra å fjerne en vegg til å bytte kjøkkenfronter, sette opp faste skap eller legge nytt gulv. Loven definerer ikke grensen nøyaktig, men det er forandringer i selve boligen den tar sikte på. Å sette ut egne møbler er ikke det.

Loven stiller ikke krav om at samtykket skal være skriftlig. Et muntlig ja er altså et samtykke. Problemet er beviset. Hvis utleier senere sier at han aldri har godtatt noe, står du med ord mot ord. Derfor lønner det seg å få svaret på tekst, og det er ikke vanskelig: en e-post eller en SMS som bekrefter avtalen er nok til å vise hva dere ble enige om.

Det finnes ett unntak for leier av bolig. Trenger du tiltak på grunn av nedsatt funksjonsevne hos deg selv eller et husstandsmedlem, kan du med utleierens godkjenning gjennomføre dem, og godkjenningen kan ikke nektes uten saklig grunn.

Slik skriver du forespørselen til utleier

En god forespørsel gjør det lett for utleier å si ja, og den gjør det vanskelig å misforstå hva ja-et gjelder. Ta med disse punktene:

• hva du vil gjøre, så konkret som mulig (for eksempel «male stua og gangen i en lys grå farge», ikke «pusse opp litt»)
• hvem som skal utføre arbeidet, og om du bruker fagfolk
• når arbeidet skal gjøres, og hvor lenge det varer
• hva det koster, og at du betaler selv
• om du forventer å få noe tilbake når du flytter, eller om du tar kostnaden alene
• hva som skal skje med endringen når du flytter ut

Avslutt med en setning som ber om svar: «Kan du bekrefte på e-post at dette er i orden?» Legg ved bilder eller en skisse hvis endringen er av en viss størrelse. Lagre meldingen og svaret et sted du finner dem igjen.

Får du bare et muntlig ja på døren, kan du selv sende en kort bekreftelse: «Takk for samtalen i dag. Jeg forstår det slik at du godtar at jeg gjør dette ... Si fra hvis jeg har misforstått.» Svarer utleier ikke, eller protesterer ikke, har du i det minste en tidfestet beskrivelse av hva du la fram.

Avtal tilbakestilling før du begynner

Etter husleieloven § 10-2 skal boligen leveres tilbake ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra vanlig slit og elde. For endringer du hadde rett til å utføre, kan utleier likevel ikke uten særlig avtale kreve at du setter boligen tilbake til opprinnelig stand. Kan du ikke skille ut det du har satt inn uten uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap, tilfaller det fast inventar utleieren. Les gjerne § 10-2 i sin helhet.

Poenget for deg er at «særlig avtale» kan snu regelen. Står det i samtykket at malingen skal over til hvit ved utflytting, er du bundet av det. Står det ingenting, har du en sterkere stilling. Skriv derfor uttrykkelig i forespørselen hva dere er enige om: skal endringen bli stående, eller skal den fjernes når du flytter? Er det aktuelt å fjerne den, hvem bekoster det?

Vederlag for det du har bekostet

Har du med utleierens samtykke gjort vesentlige forbedringer i boligen, kan du etter § 10-5 kreve vederlag for den fordelen utleier får. Unntaket er at dere avtalte noe annet da samtykket ble gitt. Er dere uenige om beløpet, kan begge kreve at tvisten avgjøres av Husleietvistutvalget eller domstolene.

Dette gjør spørsmålet om vederlag til noe du bør ta opp før arbeidet starter. Utleier som sier «greit, men du får ingenting for det» gir deg et klart svar på forhånd, og du kan velge om det er verdt det for deg. Er svaret at utleier vil betale en bestemt andel, skriv beløpet eller prosenten inn i bekreftelsen.

Hvis du har gjort endringer uten samtykke

Har du allerede satt i gang uten å spørre, kan du fortsatt be om samtykke i ettertid. Utleier er ikke bundet til å si ja. Etter § 10-2 tredje ledd kan han kreve boligen satt tilbake til opprinnelig stand, med mindre det ville medføre uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap. I så fall kan han i stedet kreve erstattet den verdireduksjonen endringene har medført. Det kan bli dyrt, og vederlag for forbedringer får du ikke.

Kort oppsummert

• Husleieloven § 5-4 krever utleierens samtykke til forandringer i boligen. Loven krever ikke skriftlighet, men et skriftlig svar gir deg bevis.
• Beskriv endringen konkret, og be om bekreftelse på e-post før du begynner.
• Avtal om endringen skal tilbakestilles. Uten særlig avtale kan utleier ikke kreve tilbakestilling av endringer du hadde rett til å gjøre.
• Avtal om vederlag. Uten forbehold kan du etter § 10-5 kreve vederlag for vesentlige forbedringer utleier har samtykket i.
• Endringer uten samtykke kan koste deg tilbakestilling eller erstatning for verdireduksjon.