Slik dokumenterer du bud og aksept når du selger uten megler
Plikten til å føre budjournal og til å formidle bud skriftlig gjelder megleren, ikke deg som selger privat, så du må selv sørge for bevisene. Lagre hvert bud skriftlig med beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt, og svar skriftlig på hvert av dem. En avtale er inngått når budet er akseptert innen fristen og aksepten stemmer med budet (avtaleloven §§ 2 og 6). Bekreft salget i en skriftlig kjøpekontrakt, for hver av partene kan kreve at avtalen settes opp skriftlig (avhendingslova § 1-3).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvilke regler som gjelder deg, og hvilke som ikke gjør det
Når en megler leder budrunden, har han en rekke plikter. Han skal føre journal over oppdragene (eiendomsmeglingsloven § 3-1), formidle bare bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, innhente legitimasjon og signatur, og gi partene innsyn i budjournalen (§ 6-8). Disse pliktene er skrevet for den som driver eiendomsmegling. De gjelder ikke deg når du selger din egen bolig.
Det betyr ikke at du er uten regler. Den vanlige avtalerettens regler om tilbud og svar gjelder også for deg. Forskjellen er at ingen andre sørger for at beviset finnes. Blir dere uenige om hva som ble sagt, hva som ble budt eller når et svar kom, er det din dokumentasjon som teller.
Hva et bud må inneholde
Be budgiveren sende budet skriftlig, helst slik at det kan knyttes til ham, for eksempel med BankID-signatur eller en e-post fra en kjent adresse. Et bud du kan bruke, har disse opplysningene:
- budgiverens fulle navn og kontaktopplysninger
- budsum i kroner
- eventuelle forbehold, med dato for når de faller bort
- akseptfrist med dato og klokkeslett
- ønsket overtakelsesdato og andre vilkår som er viktige for ham
- tidspunktet budet ble sendt
Mangler noe av dette, spør før du svarer. Et uklart bud fører lett til uenighet om hva som ble akseptert.
Slik fører du din egen budjournal
Journalen trenger ikke være mer enn et regneark eller et dokument, men den må være fullstendig og i tidsrekkefølge. For hvert bud noterer du hvem som bød, beløp, forbehold, akseptfrist, når du mottok det, og hva du svarte og når. Ta vare på selve meldingene også: e-poster med avsendertidspunkt, SMS-er som skjermbilder med dato, og meldinger i annonsetjenesten.
Slett ingenting, heller ikke bud du avslo. Skal du senere vise at et bud kom for sent, eller at du ikke fikk et høyere bud i tide, er tidsstemplene det eneste du har. Gi alle som byr den samme informasjonen om hvordan budrunden fungerer, så ingen kan hevde at de fikk ulike vilkår.
Aksept, avslag og mottilbud
Reglene i avtaleloven er enkle. Har budgiveren satt en akseptfrist, må svaret ditt være kommet fram til ham før fristen er ute (avtaleloven § 2). Kommer aksepten for sent, regnes den som et nytt tilbud (§ 4). Avslår du et bud, er budgiveren ikke lenger bundet av det, selv om fristen ikke er ute (§ 5). Et svar som ser ut som en aksept, men avviker fra budet, for eksempel med en annen overtakelsesdato, regnes som et avslag og et nytt tilbud fra deg (§ 6). Et bud kan bare kalles tilbake hvis tilbakekallelsen kommer fram til deg før eller samtidig med at du får kjennskap til selve budet (§ 7).
Skriv derfor aksepten slik at den gjengir budet: beløp, forbehold, overtakelse og dato. Vil du endre noe, skriv det som et mottilbud med egen frist.
Gunnvor og de to budene
Gunnvor selger leiligheten sin uten megler. Mandag klokken 10.15 mottar hun et bud fra Tarek på 3 900 000 kroner, med overtakelse 15. november og akseptfrist torsdag klokken 12.00. Tirsdag kommer et bud fra Selma på 3 950 000 kroner med forbehold om lånetilsagn innen fredag og akseptfrist torsdag klokken 15.00. Gunnvor fører begge i journalen med klokkeslett.
Torsdag klokken 11.10 svarer hun Tarek: «Jeg aksepterer budet på 3 900 000 kroner med overtakelse 1. desember.» Det er ikke en aksept, for overtakelsesdatoen er en annen. Svaret er et avslag og et nytt tilbud (§ 6), og hun ber om svar innen fredag klokken 12.00. Tarek er dermed ikke bundet av sitt gamle bud. Han svarer klokken 18.05 at han godtar 1. desember, og Gunnvor har svaret lagret. Hun skriver med en gang at hun bekrefter avtalen, og de signerer kontrakten dagen etter. Selmas bud blir avslått skriftlig med klokkeslett.
Hadde Gunnvor akseptert Tareks bud ordrett før klokken 12.00, ville avtalen vært inngått på stedet. Journalen hadde vist det.
Fra aksept til kontrakt
En avtale om salg av fast eiendom kan være muntlig eller skriftlig, men er den muntlig, kan hver av partene kreve at den settes opp skriftlig (avhendingslova § 1-3). Gjør det uansett. Kontrakten skal gjengi budsum, forbehold, overtakelse, betalingsfrister og hvem som tar oppgjør. Er det spørsmål om en SMS-utveksling er en bindende avtale, finner du mer i bud og aksept på SMS uten megler.
Kort oppsummert
- Journalplikten og kravet om skriftlige bud gjelder megleren, så en budjournal ved privat salg må du føre selv.
- Be om skriftlige bud med beløp, forbehold, akseptfrist og tidspunkt, og lagre hver melding.
- Aksept må være mottatt innen fristen og stemme med budet, ellers er den et nytt tilbud.
- Svar skriftlig på hvert bud, og slett ingenting.
- Bekreft avtalen i en skriftlig kjøpekontrakt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.