Hva skjer med felleskostnadene når avdragsfriheten på fellesgjelden går ut?

Hva avdragsfriheten betyr for lagets økonomi

Et lån med avdragsfrihet betyr at laget en periode bare betaler renter. Pengene som ellers ville gått til å betale ned lånet, blir stående. Det gir lavere felleskostnader mens perioden varer, men gjelden er like stor når den er over.

Borettslagsloven nevner ikke avdragsfrihet. Hvor lenge perioden varer, og hvordan lånet skal betales ned etterpå, er bestemt i låneavtalen mellom laget og banken. Loven sier at felleskostnadene skal fordeles mellom andelseierne etter forholdet mellom verdiene på boligene eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen, og at styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale i måneden (§ 5-19).

Når avdragene starter, må styret derfor sette opp et nytt budsjett og justere månedsbeløpene. Det er ikke noe vedtak i generalforsamlingen som utløser økningen. Den følger av låneavtalen.

Slik regner du på økningen når avdragsfriheten utløper

Du trenger tre tall: restgjelden, hvor mange år lånet skal betales ned over, og antall andeler. Deler du restgjelden på antall år, får du avdraget per år. Deler du det på antall andeler og tolv måneder, får du et grovt snitt per andel.

Eksempel: Laget har et avdragsfritt lån på 12 millioner kroner med 40 andeler. Perioden går ut, og lånet skal betales ned over 30 år. Avdraget blir 400 000 kroner i året. Per andel er det 10 000 kroner i året, altså rundt 833 kroner i måneden som et snitt. Rentekostnaden synker litt etter hvert som lånet blir mindre, så økningen i de totale utgiftene blir noe mindre enn avdraget alene i de første årene. Beløpet kan også ligge høyere eller lavere for den enkelte, siden det avhenger av fordelingsnøkkelen.

Er nedbetalingstiden kortere, blir avdraget større. Betales lånet ned over 20 år i stedet for 30, blir avdraget 600 000 kroner i året, og snittet per andel stiger til rundt 1 250 kroner i måneden.

Hva som skjer med felleskostnadene i praksis

Ofte planlegger styret økningen lenge i forveien. Noen borettslag øker felleskostnadene gradvis i årene før avdragsfriheten går ut, slik at overgangen blir mindre. Andre venter til perioden er over og øker deretter med ett stort steg.

Som andelseier kan du se hva som venter ved å lese lånespesifikasjonen i årsregnskapet. Regnskapet skal sendes til alle andelseierne senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (§ 7-4). Se etter hvilke lån som er avdragsfrie, når perioden slutter og hva restgjelden er. Spør styret om det er laget en langtidsplan.

Har laget IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld), er det litt annerledes. Da betaler hver andelseier avdrag på sin egen del av lånet, og endringen merkes på ulike måter avhengig av hvordan avtalen er bygd opp. Se artikkelen om IN-ordning.

Kan laget utsette eller legge om lånet?

Det går an å forhandle med banken, men det er ikke noen rett laget har. Banken kan gi en ny avdragsfri periode, men bare hvis den vurderer lagets økonomi og pantet som trygt nok. Laget kan også refinansiere, altså ta opp et nytt lån som betaler ned det gamle, eventuelt hos en annen bank.

Store grep krever noen ganger samtykke fra generalforsamlingen. Styret kan ikke uten samtykke med minst to tredjedels flertall ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene, og heller ikke gjennomføre tiltak utover vanlig forvaltning som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (§ 8-9). Om en konkret omlegging faller inn under bestemmelsen, avhenger av lånevilkårene og pantet.

Det bør også være klart at utsettelse bare flytter regningen. Avdragsfriheten som forlenges i dag, gir høyere avdrag senere.

Hva du kan gjøre som andelseier

Les årsregnskapet hvert år og merk deg når avdragsfriheten går ut. Spør styret på forhånd om det finnes en plan. Vil du at generalforsamlingen skal ta stilling til en plan for økningen, kan du melde inn en sak innen fristen styret har varslet, og saken skal da nevnes i innkallingen.

Står du foran et kjøp, bør du spørre om lånevilkårene. Hvis selgeren eller utbyggeren er en yrkesutøver, skal du få opplysninger om rente- og avdragsvilkår og løpetid. Hvis du har kjøpt og det viser seg at du ikke fikk vite om en nært forestående økning, kan du lese om det i artikkelen om avdragsfrihet som går ut etter kjøpet.

Kort oppsummert

• Når avdragsfriheten på fellesgjelden går ut, begynner laget å betale avdrag, og felleskostnadene øker.
• Økningen avhenger av restgjeld, nedbetalingstid og fordelingen mellom andelene.
• Loven regulerer ikke avdragsfrihet. Vilkårene står i låneavtalen med banken.
• Laget kan prøve å forhandle om ny avdragsfri periode, men utsettelsen gir høyere avdrag senere.
• Les årsregnskapet, spør styret om planen og meld inn sak innen fristen hvis du vil ha den behandlet.