Hva skjer med fellesgjelden hvis naboen går personlig konkurs?
Går naboen personlig konkurs, blir du ikke ansvarlig for hans del av fellesgjelden, for andelseierne hefter ikke overfor lagets kreditorer. Andelen hører til konkursboet, som kan selge den, og laget har panterett i andelen for ubetalte felleskostnader opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Rekker ikke dette, må laget dekke tapet gjennom felleskostnadene som alle betaler. Du betaler da bare din vanlige andel, og først når pengene faktisk uteblir.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem skylder fellesgjelden?
Fellesgjelden er lagets lån, vanligvis tatt opp for å bygge eller rehabilitere eiendommen. Det er borettslaget som skylder banken, ikke den enkelte andelseier. Loven sier det rett ut i borettslagsloven § 1-2: andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets forpliktelser.
Det betyr at banken ikke kan sende regningen til deg hvis naboen slutter å betale. Naboens egen gjeld til banker, kredittkortselskaper og andre er hans personlige sak. Den kan gi konkurs, men den flytter ikke lagets lån over på noen andre.
Hva skjer med andelen i konkursboet?
Går en andelseier konkurs, overtar konkursboet rådigheten over det han eier, og andelen er en slik eiendel. Boet kan selge den, og salgssummen går til kreditorene etter reglene i konkursloven. Pengene fordeles etter pantets rangering, slik at de som har pant, får dekket før vanlige kreditorer.
Den som kjøper andelen, må oppfylle de samme vilkårene som ved ethvert annet salg. Har vedtektene krav om godkjenning eller en forkjøpsrett, gjelder de også her. Kjøperen overtar boligen med den delen av fellesgjelden som følger andelen, og laget får en ny betaler av felleskostnadene.
Lagets sikkerhet for ubetalte felleskostnader
Laget har lovfestet panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet. Den går foran alle andre heftelser, men er begrenset til et beløp som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 5-20). Retten gjelder uten registrering.
Laget kan ikke vente hvor lenge det vil. Panteretten faller bort hvis laget ikke senest to år etter at kravet skulle vært betalt, setter fram krav om tvangsdekning hos namsmyndighetene. Et styre som følger med på restansene, får derfor som regel pengene sine.
Laget kan også gå den andre veien. Misligholder en andelseier pliktene vesentlig etter skriftlig advarsel, kan laget pålegge ham å selge (§ 5-22), og fristen i pålegget skal være minst tre måneder. Etter en konkurs er det som regel boet som selger, så dette får mest å si i tiden før konkursen.
Eirik og lagets 60 leiligheter
Eirik bor i et borettslag med 60 leiligheter. Felleskostnadene hans er 5 400 kroner i måneden, og han har ikke betalt på sju måneder. Det gir en restanse på 37 800 kroner. Så blir han konkurs.
Boet selger andelen for 2,9 millioner kroner. Banken har pant i andelen, men lagets lovfestede panterett går foran, så laget får de 37 800 kronene fra salgssummen før banken. Naboene merker ingenting.
Endrer vi tallene, blir bildet et annet. Er andelen så høyt belånt at salgssummen ikke strekker til, eller har laget ventet for lenge og mistet panteretten, kan en del av kravet bli stående ubetalt. Si at 37 800 kroner står igjen. Laget har da et tap, og styret må dekke det gjennom felleskostnadene. Delt på 60 leiligheter blir det 630 kroner per leilighet, og beløpet fordeles etter vanlige regler i § 5-19.
Når tapet kan havne hos de andre
Laget må betale lån, forsikring og vedlikehold uansett om en andelseier betaler eller ikke. Mangler det penger, setter styret opp felleskostnadene, fordi det er styret som fastsetter hva hver andelseier skal betale hver måned. Det er slik et tap ender hos alle.
I de fleste lag er dette små summer, fordi panteretten og salg av andelen som regel dekker det meste. Det blir mer alvorlig der mange andelseiere har betalingsproblemer samtidig, eller der laget har latt restansene vokse i årevis.
Naboens egne lån er en annen sak. Har han pantsatt andelen til en bank for boliglånet sitt, er det bankens og boets sak å gjøre opp seg imellom. Lagets lovfestede panterett går foran, men den dekker bare felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, ikke naboens private gjeld. Dermed blir lagets lån og naboens boliglån to adskilte regnskaper, og ingen av dem blir ditt ansvar.
Merk at § 5-25 om konkurs gjelder noe annet. Den regulerer hva som skjer hvis selve laget går konkurs, ikke en enkelt andelseier.
Hva du kan gjøre som nabo
Du kan spørre styret om hvordan det følger opp restanser. Som andelseier har du rett til å se regnskap og årsmelding, og du kan ta opp saken på generalforsamlingen hvis du mener rutinene er for slappe.
Du har ikke krav på å få vite hvem som skylder, og styret kan ha taushetsplikt om den enkelte andelseiers forhold. Spørsmålet om rutiner kan du likevel stille uten å nevne noe navn.
Du har ingen plikt til å dekke naboens restanse, og laget kan ikke kreve det av deg. Styremedlemmer som forsettlig eller uaktsomt påfører laget et tap, kan derimot bli erstatningsansvarlige etter borettslagsloven § 12-1, så et styre som lar restanser vokse uten oppfølging, har grunn til å ta rutinene alvorlig.
Kort oppsummert
- Går naboen personlig konkurs, hefter ikke du for hans del av fellesgjelden, fordi andelseierne ikke hefter overfor lagets kreditorer.
- Boet kan selge andelen, og laget har panterett for ubetalte felleskostnader opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp.
- Panteretten faller bort hvis laget ikke krever tvangsdekning innen to år etter forfall.
- Tap som laget ikke får dekket, fordeles gjennom felleskostnadene etter vanlig fordeling.
- Spør styret om rutinene for restanser hvis du er urolig for at en konkurs kan ramme laget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.