Skifteoppgjør med eiendom i utlandet: hvilket lands regler deler boet?

Skilsmisse eiendom i utlandet: det norske skiftet tar bare formuen her

Linnea og mannen kjøpte en leilighet i Alicante for ni år siden, i tillegg til huset de eier sammen i Sandefjord. Da de bestemte seg for å skilles, satte de opp en skifteavtale som delte huset og oppsparingen etter vanlige norske regler om likedeling, med fradrag for gjeld og eventuell skjevdeling av verdier den ene hadde med seg inn i ekteskapet. Leiligheten i Spania sto derimot ikke automatisk med i den norske avtalen på samme måte, fordi en norsk skifteavtale ikke i seg selv overfører eiendomsrett til fast eiendom i et annet land. Verdien av leiligheten kan telle med i selve regnestykket om hvem som skal ha hva, men den formelle overføringen av eierskap må skje separat. Retten som behandler selve skilsmissen i Norge, har verken myndighet til å beslutte tinglysing i et annet land, eller til å tvinge gjennom et salg der uten at det andre landets egne prosedyrer følges.

Spansk eiendom følger spanske regler for overføring og tinglysing

Skal Linnea overta hele leiligheten, eller skal den selges og overskuddet deles, må dette gjennomføres etter spanske regler om eiendomsoverdragelse, inkludert spansk tinglysing i den lokale eiendomsregisteret og eventuelt spansk dokumentavgift eller skatt på gevinsten. Norske advokater kjenner sjelden disse reglene i detalj, så de fleste par i en slik situasjon trenger en lokal notar eller advokat i tillegg til den norske advokaten som håndterer selve skilsmisseoppgjøret. Linnea og mannen endte opp med å bruke en spansk advokat som samarbeidet direkte med den norske, nettopp for å sikre at overføringen i Spania stemte med det de faktisk hadde avtalt i den norske skifteavtalen. Kostnaden for den spanske advokaten kom på litt over tolv tusen kroner, noe som i praksis ble trukket fra det samlede overskuddet før resten ble delt mellom dem.

Hva leiligheten faktisk var verdt, ble også et eget tema. En norsk takstmann kan vurdere boligen i Sandefjord, men har verken lokalkunnskap eller formell adgang til å verdsette en leilighet i Alicante på samme måte. Linnea og mannen endte opp med å bestille en uavhengig spansk verdivurdering og legge den tallverdien rett inn i det norske regnestykket, i stedet for å krangle seg frem til et anslag uten grunnlag.

En norsk skifteavtale er ikke automatisk gyldig i den spanske grunnboken

Selv en fullstendig og bindende norsk skifteavtale eller dom er ikke nødvendigvis noe den spanske eiendomsregisteret uten videre godtar som grunnlag for å endre hvem som står som eier. De fleste land krever egne dokumenter, ofte med apostille og oversettelse, før en utenlandsk avtale får virkning for en eiendom som ligger på deres territorium. Uten denne oppfølgingen kan den ene parten i praksis fortsatt stå som eier i Spania lenge etter at skiftet formelt er avsluttet her, noe som kan bli et problem den dagen leiligheten skal selges eller arves videre av barna deres. Denne typen problemer dukker ofte først opp mange år senere, gjerne når en av de tidligere ektefellene selv går bort og et helt nytt dødsbo plutselig må forholde seg til en eierstruktur ingen har ryddet opp i.

Slik unngår du at oppgjøret stopper opp i to land

Det som fungerte for Linnea, var å behandle de to landene som to parallelle løp fra dag én, i stedet for å vente med Spania til alt annet var ferdig. Skaff en verdivurdering av den utenlandske eiendommen tidlig, slik at den kan tas med i det norske regnestykket på lik linje med boligen her hjemme. Avklar samtidig med en lokal rådgiver hva som faktisk kreves for å gjennomføre overføringen der eiendommen ligger, og sett av tid til at denne prosessen kan ta lengre enn den norske. Er verdiene betydelige, er kostnaden til to advokater i to land som regel lav sammenlignet med risikoen for å sitte igjen med en uklar eierstruktur i utlandet flere år etter at skilsmissen her er endelig avsluttet. Sett også av litt ekstra tid i selve tidsplanen: mens det norske skiftet ofte er ferdig i løpet av noen måneder når partene er enige, kan den utenlandske overføringen dra ut i tid av grunner som ligger helt utenfor deres kontroll, som ferieavvikling hos et lokalt tinglysingskontor eller krav om dokumenter som må hentes fra en annen instans i landet.

Kort oppsummert

• Skilsmisse eiendom i utlandet krever normalt to prosesser: det norske skiftet, og en egen overføring etter det andre landets regler.
• En norsk skifteavtale gir ikke automatisk endret eierskap i utenlandske eiendomsregistre uten egen oppfølging der.
• Verdien av eiendommen i utlandet bør likevel tas med i det norske regnestykket når formuen skal deles.
• Bruk en lokal advokat eller notar i tillegg til den norske, og start begge prosessene samtidig i stedet for etter hverandre.