Hvordan skattlegges utleie av en bolig jeg eier sammen med søsken?

Inntekt og kostnader fordeles etter eierandel

Skatteloven har ingen egen paragraf for vanlig sameie av en utleiebolig. Utgangspunktet er at hver eier skattlegges for den delen av inntekten som tilfaller ham eller henne, og får fradrag for sin del av kostnadene. Eierandelen i boligen bestemmer fordelingen.

Eier du og to søsken en tredjedel hver, regnes en tredjedel av leien og en tredjedel av kostnadene på hver. Eier dere ulikt, for eksempel 50, 25 og 25 prosent, følger fordelingen disse brøkene. De samme reglene om inntekt og fradrag som ved eneeie gjelder, jf. skatteloven § 5-20 om kapitalinntekt og § 6-1 om fradrag.

Hver av dere fører sin del i sin egen skattemelding. Det er ikke én som fører hele utleien på vegne av alle.

Hvem som tar imot pengene, har ingen betydning

Det er vanlig at én av søsknene tar imot leien på sin konto og betaler regningene. Det endrer ikke skattefordelingen. Skatten følger eierandelen, selv om leien går til én konto.

Har én betalt mer enn sin andel av kostnadene, bør dere gjøre opp internt, slik at regnskapet mellom dere stemmer med fordelingen i skattemeldingene. Fører én av dere hele reparasjonsregningen i sin skattemelding, mens de to andre ikke fører noe, er kostnaden ikke riktig fordelt.

Ha derfor en felles oversikt over leie og utgifter for året. Den gjør det enkelt å se at tallene dere hver fører, er de samme.

Skattefritakene når flere eier

Fritakene i § 7-2 er formulert for en eier. Skattefritak krever at eieren selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien. Det finnes også en grense på 20 000 kroner i året for utleie av hele eller en større del av boligen.

Paragrafen sier ikke uttrykkelig hvordan vilkårene skal vurderes når boligen eies av flere. Bor ingen av dere i boligen, er utleien i utgangspunktet skattepliktig. Bor én av dere i boligen og leier ut en del, er det ikke sagt uttrykkelig i loven hvordan de andre eierne skal behandles. Grensen på 20 000 kroner gjelder dessuten som en grense for utleien av boligen, og loven sier ikke om den deles mellom eierne eller gjelder per eier.

Loven gir altså ikke grunnlag for å si at hver av dere uten videre har sin egen grense.

Formue og gjeld

Også formuen deles etter eierandel. Skatteloven § 4-1 sier at skattepliktig formue er verdien av eiendelene dine, med fradrag for gjeld du hefter for. For deg betyr det din andel av boligens verdi, og gjelden du hefter for, uavhengig av hva de andre har.

Bor ingen av dere i boligen, er din andel en sekundærbolig, og den tas med til 100 prosent av beregnet verdi etter § 4-10 tredje ledd. Gjeld i boligen trekkes fra hos den som hefter for den. Renter du har betalt på lån du hefter for, gir fradrag hos deg.

Salg av andel og utleie i stor skala

Selger en av søsknene sin andel, er det den eieren som realiserer, og gevinsten vurderes for ham eller henne etter reglene i skatteloven § 9-3. Kravet om å ha bodd i boligen vurderes for den som selger.

Eier dere flere boliger sammen, driver utleien aktivt og bruker overskuddet til nye kjøp, kan skattereglene for virksomhet eller selskap komme inn. Det er egne regler og ligger utenfor det som gjelder for en enkelt bolig som dere har arvet og leier ut.

Kort oppsummert

• Leie og kostnader for en bolig eid med søsken fordeles etter eierandel.
• Hver eier fører sin del i sin egen skattemelding.
• Skatten følger eierandelen, ikke hvem som tar imot leien eller betaler regningene.
• Fritakene i § 7-2 er skrevet for én eier, og loven sier ikke uttrykkelig hvordan de gjelder for flere.
• Formue og gjeld i boligen fordeles også etter eierandel.