Skattefritt hyttesalg: fem års eiertid og bruk fem av de siste åtte årene

Hva loven krever for skattefritt salg av hytte

Reglene står i skatteloven § 9-3 fjerde ledd. Der heter det at gevinst ved realisasjon (salg og lignende) av fritidsbolig er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før realisasjonen. I tillegg må salget skje eller avtales mer enn fem år etter ervervet. Er hytta nybygd, må det også ha gått mer enn fem år siden den ble tatt i bruk eller, ifølge ferdigattesten, var oppført.

Det er altså to vilkår som må være oppfylt samtidig. Det ene gjelder tid fra du kjøpte, det andre gjelder hvordan hytta er brukt. Du kan ha eid hytta i tretti år og likevel få skatt på gevinsten hvis du knapt har vært der de siste åtte årene. Du kan også ha brukt hytta hver sommer i fire år og få skatt fordi du solgte for tidlig.

Fritaket gjelder gevinst. Har du solgt med tap, er det en annen regel som gjelder, og den er omtalt lenger ned. Fritaket gjelder dessuten bare fritidsbolig. Skal du selge en bolig du bor i, er det andre vilkår i samme paragraf (annet ledd), og gårdsbruk og skogbruk har egne regler i § 9-13.

Eiertiden: mer enn fem år

Femårsfristen regnes fra ervervet. Kjøpte du hytta i 2019, kan du etter ordlyden selge skattefritt når salget skjer eller avtales etter utløpet av femårsperioden i 2024. Loven sier at det er tidspunktet for realisasjonen, altså salget eller avtalen om salg, som avgjør. Har du skrevet kontrakt før fristen er ute, men overtakelsen skjer etterpå, er det derfor kontraktstidspunktet du bør tenke på.

Loven sier ikke uttrykkelig om ervervet regnes fra kjøpekontrakten eller overtakelsen. Ligger du nær grensen, lønner det seg å la det gå tid.

Bygger du hytta selv, løper fristen fra den ble tatt i bruk eller fra tidspunktet ferdigattesten viser at den var oppført. Det samme gjelder for en hytte du kjøper nybygd fra utbygger: da er det ikke nok at du har eid tomten i fem år.

Bruken: fem av de siste åtte årene

Her ser du åtte år tilbake fra salgstidspunktet og teller hvor mange av dem du har brukt hytta som egen fritidsbolig. Du trenger fem. De fem årene trenger ikke ligge etter hverandre. Har du brukt hytta de første fem årene av perioden og latt den stå ubrukt de tre siste, holder det.

Ordlyden er at eieren har brukt eiendommen «som egen fritidsbolig». Det er altså din egen bruk som teller. Bruker du hytta sammen med ektefelle og barn, er det naturlig å se det som din bruk. Hva som gjelder når bare barna eller andre i familien har vært der, sier ikke loven uttrykkelig.

Loven sier heller ikke hvor mange dager eller uker hytta må brukes for at et år skal telle med. Departementet kan gi forskrift om det (femte ledd), men ordlyden i selve paragrafen gir ingen tellemetode. Det som ligger langt unna grensen, er trygt. Det som ligger nær, bør du kunne dokumentere. Strømregninger, bilder, brøytekvitteringer og kjøring til og fra gir et bilde av bruken.

Hytta må ha vært i bruk som fritidsbolig. Står den ubrukt eller er den innredet og bebodd som helårsbolig, er vilkåret ikke oppfylt på samme måte. For helårsbruk gjelder reglene for boligeiendom i annet ledd, og de har andre tidskrav.

Utleie hindrer ikke fritaket i seg selv. Loven nevner ikke utleie i fjerde ledd. Spørsmålet er om du har brukt hytta som din egen fritidsbolig i fem av åtte år. Leier du ut det meste av året og knapt er der selv, svekkes grunnlaget for å si at du har brukt den som egen fritidsbolig.

Når gevinsten er skattepliktig, og hvordan tomt stilles

Er ett av vilkårene ikke oppfylt, er gevinsten skattepliktig. Det følger av skatteloven § 5-1 annet ledd at gevinst ved salg av formuesobjekt utenfor virksomhet er inntekt, og kapittel 9 gjør unntak. Gevinsten regnes som alminnelig inntekt, og du betaler skatt med satsen for slik inntekt. Du ser den i skattemeldingen for salgsåret.

Gevinsten er salgssummen, minus det du betalte for hytta, kjøpskostnader og påkostninger (varige forbedringer), minus salgskostnader som meglerhonorar. Vedlikehold regnes normalt ikke med. Her kommer de gamle kvitteringene til nytte. Er du ikke sikker på hva som er påkostning og hva som er vedlikehold, må du vurdere det konkret for hvert tiltak.

Tomt er unntatt fra fritaket. Etter § 9-3 niende ledd gjelder ikke fritakene for gevinst ved realisasjon av tomt. Som tomt regnes også hel eller større del av en eiendom når grunnen er egnet for bygging av boliger eller fritidsboliger og vederlaget i vesentlig grad er bestemt av den muligheten. Selger du en ubebygd hyttetomt, eller en eiendom der tomteverdien er det som betaler prisen, kan du ikke bruke femårsreglene.

Tap behandles etter § 9-4. Du får fradrag i samme utstrekning som en gevinst ville vært skattepliktig. Har du solgt med tap og vilkårene for skattefritak er oppfylt, får du ikke fradrag. Har du solgt med tap og hytta ikke oppfyller vilkårene, får du fradrag.

Arv, gave, sameie og andre spesialtilfeller

Arvet du hytta, eller fikk den i gave, gjelder egne regler for inngangsverdien i § 9-7. Kunne den som ga deg hytta ha solgt den uten gevinstbeskatning på gavetidspunktet eller dødsfallet, settes inngangsverdien til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet. Ellers overtar du den forrige eierens inngangsverdi. Gave og arv er ikke realisasjon, så giver slipper skatt ved selve overføringen (§ 9-2 tredje ledd).

Er hytta eid av flere, vurderes etter ordlyden hver eier for seg. Ett søsken kan få skattefritt salg mens et annet må betale skatt, fordi bruken har vært ulik.

Skal du selge hytta til noen i familien, er det fortsatt en realisasjon, og de samme vilkårene gjelder. Selges den langt under markedsverdi, kan det være gavesalg, og det gjør regnestykket mer uoversiktlig.

Kort oppsummert

• Skattefritt salg av hytte krever at salget skjer eller avtales mer enn fem år etter ervervet, og at du har brukt hytta som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.
• Begge vilkår må være oppfylt. Mangler ett, er hele gevinsten skattepliktig som alminnelig inntekt.
• Tomt er holdt utenfor fritaket i § 9-3 niende ledd.
• Tap gir fradrag bare i den utstrekning en gevinst ville vært skattepliktig.
• Ved arv, gave og sameie avhenger resultatet av inngangsverdi og hver eiers situasjon.