Sjekkliste før du signerer kontrakt på leilighet i et boligprosjekt

Forbehold og frister på kontrakten

Les først om kontrakten har forbehold. Loven nevner forbehold om byggelån, om salg av et bestemt antall boliger og om igangsettingstillatelse. For hvert forbehold du finner, bør du få svar på hva betingelsen er, når fristen går ut, og hva som skjer hvis betingelsen ikke blir oppfylt.

Spør også hvor langt utbyggeren er kommet. Er det forbehold om at 60 prosent av boligene skal selges, kan du be om å få vite hvor mange som er solgt nå. Du kan be om å vite hvor mange som er solgt, og svaret får du best skriftlig. Svarer utbyggeren vagt, sier det også noe om hvor sikkert prosjektet er. Sjekk at fristen for forbeholdet ikke ligger så langt frem at du blir bundet lenge uten å vite om prosjektet blir noe av.

Har du selv behov for et finansieringsforbehold, må det inn i kontrakten før du signerer. Det er også her du får plass til andre vilkår som er viktige for deg.

Garantiene etter § 12 og § 47

Garantiene er det viktigste på listen. Etter bustadoppføringslova § 12 skal utbyggeren stille garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal stilles straks etter avtaleinngåelsen. Har kontrakten forbehold om byggelån, salg eller igangsettingstillatelse, er det nok å stille den straks etter at forbeholdet faller bort, men den skal alltid være stilt før byggearbeidet starter.

Ved kjøp av bolig med tomt skal garantien gjelde i fem år etter overtakelsen og dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav som kommer før overtakelsen, kan den være tre prosent. Garantien skal være en selvskyldnergaranti, eller tilsvarende, fra en finansinstitusjon som kan tilby slik garanti i Norge.

Har du betalt forskudd, gjelder reglene i § 47. For bolig med tomt kan forskudd bare avtales hvis du har fått eiendomsretten overført uten andre heftelser enn de du skal overta, eller hvis betalingen er sikret med garanti. Så lenge garantien ikke er dokumentert, har du rett til å holde tilbake hele betalingen. Be derfor om garantidokumentet og les det før du betaler en krone.

Du kan lese mer om dette i spørsmålet om hvordan du sikrer deg mot at utbyggeren går konkurs.

Pris og betalingsplan

Se hva prisen omfatter, og om det står noe om prisregulering. Utbyggeren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig (§ 41). En klausul om prisjustering i kontrakten er en slik skriftlig avtale. Finn ut hvilke indekser eller grenser den bygger på, og når den kan brukes.

Sjekk betalingsplanen mot reglene. Hvor stor andel skal betales ved signering? Hvilke delbetalinger kommer, og hva er de knyttet til? Står det en konto og en betalingsmåte, og er det den kontoen garantien dekker?

Overtakelsestidspunkt, standard og tilvalg

Se om kontrakten har en dato for overtakelsen, eller et tidsrom. Utbyggeren skal holde de fristene som er avtalt. Et bredt overtakelsesvindu, for eksempel fire måneder, gjør det vanskelig å si når du kan kreve dagmulkt eller andre rettigheter. Be om en senest-dato du kan holde ham til.

Se til slutt på hva som er standard og hva som er tilvalg. Du kan kreve endringer og tilleggsarbeid som henger sammen med det avtalte, og prisen for dem kan bare justeres etter avtale eller etter reglene i loven. Spør om frister for å velge: mange utbyggere har datoer for når valg av flis, kjøkken eller gulv må være gjort. Det står mer om dette i spørsmålet om tilvalg ved kjøp av ny bolig.

Kort oppsummert

• Bruk sjekklisten før du signerer kontrakt på leilighet i et boligprosjekt: forbehold, garantier, betalingsplan, overtakelse og tilvalg.
• Garanti etter § 12 skal stilles straks, eller straks etter at et forbehold faller bort, og alltid før byggingen starter. Forskudd for bolig med tomt må sikres etter § 47.
• Be om garantidokumentet og les det før du betaler. Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake betalingen.
• Få alt som er lovet muntlig inn i kontrakten. Be om en senest-dato for overtakelse.