Før du signerer forlik med selger: 4 ting du må sjekke

1. Sjekk hva forliket skal dekke

Et forlik skal si nøyaktig hvilken feil det gjelder. «Alle krav i forbindelse med kjøpet» høres ryddig ut, men kan dekke mer enn du hadde tenkt. Har du funnet fukt i kjelleren, og forliket sier at det er ordnet, vil det være uklart om det også gjelder taket du oppdager lekker neste vår.

Sørg for at forliket sier:

• hvilken feil eller hvilke feil det gjelder, med beskrivelse og gjerne henvisning til rapport
• hvilket beløp som skal betales, eller hva som skal utbedres
• når betalingen skal skje, eller når arbeidet skal være ferdig
• om det er en full eller delvis avgjørelse av saken

Er beløpet en erstatning for prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), bør det stå at det er slik. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen med mindre noe annet blir bevist. Har du et tilbud fra en håndverker, kan du sammenligne. Det er du som må sannsynliggjøre kravet, så ha dokumentasjonen klar. Finn ut hva som er reelt beløp før du svarer, og bruk gjerne oversikten over første uke i ny bolig for å sjekke hva du har dokumentert.

2. Se hva du gir avkall på

Signerer du et forlik, gir du som regel fra deg noe. Spør deg selv: hvis jeg signerer, kan jeg fortsatt kreve noe hvis feilen viser seg å være større? Kan jeg heve kjøpet? Kan jeg kreve erstatning? Står det at saken er «endelig oppgjort», er svaret sannsynligvis nei.

Ved brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Heving er tilgjengelig bare hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd, og du må melde det innen rimelig tid. Signerer du et forlik om prisavslag, kan du ha gitt fra deg vurderingen av heving. Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld, men ved skyld dekkes også indirekte tap. Sjekk at forliket ikke fjerner noe av dette uten at du har valgt det.

En avtale kan settes til side eller endres hvis den er urimelig, og en erklæring som er fremkalt ved svik binder ikke. Det er likevel høye terskler, og du bør ikke regne med å angre etterpå. Har selgeren gitt uriktige opplysninger under forhandlingene, kan det ha betydning. Da er det bedre å ha spørsmålet klart før du signerer. Om selgeren avviser kravet ditt helt, står det mer i artikkelen om når selger kan avvise reklamasjonen.

3. Sjekk selgerens forsikring, slik Alma gjorde

Alma hadde meldt om en skade i taket, og selgeren tilbød seg å betale et beløp «for å bli ferdig med saken». Før hun signerte, spurte hun om selgeren hadde boligselgerforsikring. Det hadde han. Da fikk hun vite at selgeren ikke kan forhandle eller inngå forlik uten selskapets samtykke, siden selskapet kan ha rett til å behandle kravet og ha all dialog med den som krever.

Dette er grunnen til at du bør spørre:

• Har selgeren forsikring? Dekker den selgerens erstatningsansvar, kan du kreve erstatning direkte fra selskapet.
• Har selskapet samtykket til forliket? Selskapets innrømmelser overfor deg binder ikke selgeren, og et forlik uten selskapets samtykke kan skape trøbbel for selgeren, som igjen kan påvirke avtalen.
• Utbetaler selskapet, eller selgeren selv?

Alma ba selgeren skaffe skriftlig bekreftelse fra selskapet. Det viste seg at selskapet var villig til å dekke et høyere beløp enn selgeren først tilbød. Forliket ble skrevet på nytt med selskapet som part og signert av alle. Alma sparte flere tusen kroner på å spørre først. Hvem du bør gå etter, står i spørsmålet om å gå på selger eller forsikringsselskapet.

4. Sikre at forliket blir oppfylt

Et forlik er verdiløst hvis det ikke blir oppfylt. Avtal at pengene skal betales innen en konkret dato, og hva som skjer hvis selgeren ikke betaler. Skal selgeren utbedre feilen, bør det stå hva som skal gjøres, hvem som utfører det, og når. Krev at forliket er skriftlig og signert av begge, og ta vare på et eksemplar.

Foreldelse spiller også inn. Den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år. Den avbrytes når skyldneren erkjenner forpliktelsen, for eksempel ved å love betaling, og da løper en ny frist fra erkjennelsen. Blir kravet fastslått ved dom eller rettsforlik, løper en ny foreldelsesfrist på 10 år. Et forlik som er skrevet privat er ikke det samme som et rettsforlik, så det kan bli nødvendig å gå videre til forliksrådet hvis selgeren ikke betaler.

Vil du sikre deg mot at selgeren ikke betaler, kan du vurdere å holde tilbake deler av kjøpesummen hvis noe fortsatt står ubetalt. Det gjelder bare så mye som er nødvendig for å sikre kravet. Er du i tvil om selgerens tilbud, kan artikkelen om at selger vil møtes for å finne en løsning gi deg ideer om hva du kan be om.

Kort oppsummert

• Før du signerer forlik med selger, må du sjekke at det beskriver feilen og beløpet nøyaktig.
• Se hva du gir avkall på: prisavslag, erstatning og heving kan falle bort hvis forliket sier at saken er endelig oppgjort.
• Spør om selgeren har forsikring, og få skriftlig bekreftelse fra selskapet før du signerer.
• Skriv inn dato for betaling eller utbedring, og få forliket signert av alle.