Kan jeg si opp leietakeren fordi jeg har kjøpt boligen for å bo der selv?

Først: tidsbestemt eller tidsubestemt avtale?

Hva du kan gjøre, avhenger av hva som står i leieavtalen du overtok. Hadde selgeren inngått en avtale uten sluttdato, er den tidsubestemt. Står det en sluttdato, er den tidsbestemt.

En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet av leietiden uten oppsigelse. Utleier kan ikke si den opp før, og at eieren har skiftet, endrer ikke det. Du må vente til datoen, eller avtale med leieren at hun flytter tidligere. Hun har ingen plikt til å gå med på det.

Se likevel nøye på avtalen. For bolig er minstetiden for en tidsbestemt avtale tre år, og det er bare noen få unntak (§ 9-3). Er avtalen inngått i strid med reglene, regnes den som tidsubestemt. Det kan gjøre en kort «tidsbestemt» avtale oppsigelig. Hva som gjelder for tidsbestemte avtaler, er forklart i kan jeg si opp en tidsbestemt leiekontrakt.

Slik sier du opp leietaker etter kjøp når du skal bo der selv

Ved en tidsubestemt leieavtale om bolig kan utleier si opp hvis boligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden (§ 9-5 annet ledd bokstav a). Det dekker deg, ektefellen eller samboeren din og barn som bor hos deg. Grunnen må være reell. Du kan ikke bruke den som påskudd for å få ut en leier du vil bli kvitt.

Du blir utleier når du har overtatt leieavtalen etter kjøpet. Ønsker du boligen tom ved overtakelsen, må du ha avtalt med selgeren før kjøpet at selgeren sørger for det. Kjøpet gir deg ikke i seg selv rett til å kreve at leieren flytter.

Fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned, hvis ikke noe annet er avtalt (§ 9-6). Du må dermed regne med at boligen først blir ledig måneder etter overtakelsen.

Kravene til selve oppsigelsen

Oppsigelsen er bare gyldig hvis den følger formkravene i § 9-7:

• Den må være skriftlig.
• Den må begrunnes, altså si at du selv skal bo i boligen.
• Den må opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned etter at hun mottok oppsigelsen.
• Den må opplyse om at leieren mister retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven hvis hun ikke protesterer, og at utleier da kan be om tvangsfravikelse.

Mangler noe av dette, er oppsigelsen ugyldig. Har leieren flyttet i tråd med den, regnes den derimot som godtatt. Mer om innholdet finner du i hva en oppsigelse fra utleier må inneholde.

Hva leieren kan gjøre

Leieren kan protestere innen én måned (§ 9-8). Protesterer hun, faller oppsigelsen bort hvis du ikke reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen løp ut. Da prøver retten om oppsigelsen er lovlig. Selv om grunnen er lovlig, skal retten sette oppsigelsen til side hvis den etter en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten ser blant annet på hvor lenge hun har bodd der, hvordan hun står økonomisk og helsemessig, og hvor sterkt behovet ditt er.

Protesterer hun ikke i tide, og oppsigelsen oppfyller formkravene, kan du be om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2. Flytter hun ikke frivillig, er det namsmannen som skal gjennomføre fravikelsen. Du kan ikke skifte lås eller kaste ut tingene hennes selv. Se fravikelsesvarselet for hvordan prosessen starter.

Kort oppsummert

• Vil du si opp leietaker etter kjøp fordi du skal bo der selv, må avtalen være tidsubestemt. En tidsbestemt avtale kan normalt ikke sies opp før utløpet.
• Å bo der selv, eller la noen i husstanden gjøre det, er en lovlig oppsigelsesgrunn (§ 9-5). Grunnen må være reell.
• Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet og opplyse om protestretten. Fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned.
• Protesterer leieren, kan retten sette oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig.