Selgers takstmann vil på befaring: 4 ting du må vite

1. Send reklamasjonen skriftlig før noen kommer

Befaring uten at saken er meldt skriftlig, gir selgeren og takstmannen et forsprang. Reklamasjonen skal komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Lengste frist for en bolig du har kjøpt brukt, er fem år etter at du overtok bruken. Forsvarlig avsendt melding regnes som gitt i tide, selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram. Bruk derfor en måte du kan dokumentere, for eksempel e-post med lesebekreftelse eller rekommandert brev.

Skriv hva du har funnet, når du oppdaget det, og hva du mener det gir deg krav på. Kravene ved en mangel på brukt bolig er prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen. Selgeren har rett til å rette mangelen, og du må ta imot et tilbud om det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe og du ikke har særlig grunn til å motsette deg det. Du kan derfor ikke kreve å få det rettet, men du kan være nødt til å godta at selgeren tilbyr det. Selgerens rett til å rette er beskrevet nærmere i oversikten over første uke i ny bolig.

2. Dokumenter tilstanden selv, før befaringen

Selgerens takstmann er hentet inn av den andre parten. Det betyr ikke at rapporten hans er verdiløs, men du bør ha ditt eget grunnlag. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og bevisene forsvinner fort hvis mangelen blir utbedret eller skjult under en befaring.

Ta bilder og film av feilen før noen kommer, med dato på filene. Behold ødelagte deler. Finn tilstandsrapporten fra salget og se hva den sa om bygningsdelen. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, så du må vite hva du selv har fått opplyst. Tilstandsgradene er 0 til 3. Grad 2 betyr vesentlige avvik der tiltak trengs i nær fremtid, og grad 3 betyr store eller alvorlige avvik. Har rapporten sagt at en del ikke er undersøkt, for eksempel en krypkjeller uten inspeksjonsmulighet, skal det stå der.

Noter hvem som skal delta, og be om at befaringen skjer på et tidspunkt der du selv kan være til stede. Har du en egen bygningssakkyndig, kan han komme samtidig. Hva du kan gjøre hvis du mener takstmannen har gjort en dårlig jobb, står i artikkelen om å klage på en takstmann.

3. Avtal rammene for selgers takstmann på befaring, slik Sanna gjorde

Sanna hadde meldt om fukt i veggen på badet tre uker etter at hun overtok. Selgeren svarte at hans takstmann ville se på det. Sanna svarte skriftlig med dato og klokkeslett, og avtalte at takstmannen skulle få se det meldte punktet og ta bilder. Hun skrev også at hun ikke ga noe samtykke til inngrep i veggen uten en skriftlig avtale om hva som skulle gjøres, og hvem som betalte for å sette den i stand igjen.

Slik kan du gjøre det samme:

• Be om at selgeren sier hvem som kommer og hvem som har bestilt oppdraget.
• Avtal hva som skal undersøkes, og om det er lov å åpne konstruksjoner.
• Be om å få en kopi av rapporten eller notatene etterpå.
• Har selgeren en boligselgerforsikring, kan selskapet ha rett til å styre saken og snakke med deg. Selgeren skal for eksempel ikke innrømme ansvar eller forhandle uten selskapets samtykke. Takstmannen kan derfor være sendt av selskapet.

Sanna fikk en skriftlig bekreftelse, og befaringen ble gjennomført uten at noe ble revet opp. Rapporten viste at lekkasjen skyldtes et gammelt rør. Hun sendte deretter et skriftlig krav som la til grunn at feilen var tilstede ved overtakelsen.

4. Vent med å godta noe til du har lest tilbudet

Etter befaringen kommer ofte et muntlig tilbud eller en kort e-post. Det er ikke nødvendig å svare med en gang. Be om tilbudet skriftlig, med hva som skal rettes, når det skal gjøres og hvem som utfører det.

Du har tre valg. Du kan godta at selgeren retter mangelen, og da bør du få fristen og omfanget i en skriftlig avtale. Du kan holde fast ved prisavslag, som normalt settes til kostnaden ved å rette mangelen med mindre annet blir bevist. Eller du kan be om at forholdet vurderes på nytt av din egen sakkyndige hvis du er uenig i vurderingen.

Vær forsiktig med å avvise et tilbud om retting som selgeren har rett til å gi. Den som avviser retting selgeren har rett til å utføre, kan ikke kreve prisavslag eller heving, og kan måtte bære deler av tapet selv. Erstatning kan du fortsatt kreve. Er du usikker på om selgerens tilbud er reelt, kan en samtale om løsning være neste steg, slik artikkelen om når selger vil møtes for å finne en løsning forklarer. Og hvis selgeren har forsikring, kan spørsmålet om selgers regressansvar gi deg mer oversikt over hvem som faktisk betaler.

Kort oppsummert

• Selgers takstmann på befaring er som regel et ledd i selgerens rett til å rette en mangel, så tenk gjennom hvordan du møter en slik befaring før du svarer.
• Send reklamasjonen skriftlig før befaringen, og ta egne bilder og notater av feilen.
• Avtal skriftlig hvem som kommer, hva som skal undersøkes, og hvem som betaler hvis noe må åpnes.
• Ikke godta retting, prisavslag eller noe annet før du har fått tilbudet skriftlig.