Kan selgeren kreve at jeg gjennomfører kjøpet når jeg vil trekke meg?

Selgerens rett til å kreve gjennomføring

Etter avhendingslova § 5-2 første ledd kan selgeren holde fast ved avtalen og kreve at kjøperen betaler kjøpesummen. Det er en egen rett ved siden av retten til å heve og kreve erstatning. I avhendingslova § 5-1 første ledd er selgerens krav listet opp: oppfyllelse, heving, erstatning, tilbakehold og renter.

Kjøperen har også plikt til å overta eiendommen. Gjør han ikke det, og selgeren har en særlig interesse i å bli kvitt den, kan selgeren heve eller kreve erstatning (§ 5-3 andre ledd og § 5-4 andre ledd). Om selgeren har en slik særlig interesse, avhenger av situasjonen hennes, for eksempel om hun har kjøpt ny bolig og får utgifter til to boliger så lenge den gamle ikke er overtatt.

Selgeren kan altså velge. Hun kan kreve at du gjennomfører, hun kan heve etter en tilleggsfrist og selge til noen andre, og hun kan kreve erstatning i begge tilfeller. Kjøperen kan ikke bestemme at hun må heve fordi han vil ut.

Når du ikke er bundet

Før du spør om selgeren kan tvinge deg, må du vite om du er bundet. Det er du ikke alltid.

• Selgeren har ennå ikke akseptert budet ditt, eller budet er utløpt.
• Du har tatt et forbehold, for eksempel om finansiering, og vilkåret ble ikke oppfylt innen fristen, slik at avtalen aldri ble ubetinget.
• Avtalen er ugyldig etter avtaleloven, for eksempel på grunn av svik.
• Selgeren har selv misligholdt, slik at du har rett til å heve.

Boligkjøp har ingen angrerett. At du har fått kalde føtter etter at selgeren har akseptert, gir deg ikke noen rett til å gå fra kjøpet. Hva som skjer når du trekker budet før aksept eller etter aksept, er omtalt i Kan budgiveren trekke budet etter at selger har akseptert?

Hindringer som kan frita deg

Selgeren kan ikke kreve oppfyllelse så lenge betalingen hindres av stans i betalingsformidlingen eller andre forhold utenfor din kontroll som du ikke kan overvinne (§ 5-2 første ledd). Det er en snever regel. Mangel på penger eller at banken avslår lånet, regnes normalt som kjøperens egen risiko, ikke som en slik hindring.

Blir du hindret i å oppfylle i tide, må du gi selgeren melding om hindringen og hvilke følger den får. Gjør du ikke det innen rimelig tid, kan hun kreve erstatning for tap hun kunne ha unngått om hun hadde fått beskjed (§ 5-6). Det lønner seg uansett å si fra tidlig.

Selgeren kan også miste retten til å kreve oppfyllelse. Har hun verken gitt deg skjøte eller overlatt bruken av eiendommen, taper hun retten til å kreve at du betaler hvis hun venter urimelig lenge med å fremsette kravet (§ 5-2 første ledd, siste punktum).

Hvordan selgeren i praksis tvinger fram oppfyllelse

Selgeren har ikke rett til å gå hjem til deg og hente pengene. Går du ikke med på å gjennomføre, må hun sende deg et skriftlig krav om å betale innen en frist. Betaler du ikke, kan hun ta saken videre, først til forliksrådet eller domstolen. Får hun dom, kan dommen tvangsfullbyrdes gjennom namsmannen.

Samtidig kan hun holde tilbake skjøtet og besittelsen. Har hun ikke gitt deg utsettelse med betalingen, trenger hun ikke utlevere noen av delene før du har oppfylt dine plikter (§ 5-5). Det betyr at du ikke får boligen uten å betale.

Kjøperen kan ikke i praksis trekke seg ved å holde seg unna. Kravet om oppfyllelse kan i sin tur føre til heving og et erstatningskrav hvis han ikke betaler etter at selgeren har gitt tilleggsfrist.

Kort oppsummert

• Er avtalen bindende, kan selgeren kreve at du gjennomfører kjøpet, i stedet for å heve og selge til andre.
• Selgeren velger selv mellom oppfyllelse og heving, og kan kreve erstatning i begge tilfeller.
• Du slipper bare unna hvis du ikke var bundet, har et forbehold som ikke slo til, eller har et rettslig grunnlag for å gå fra avtalen.
• Mangel på penger eller et avslag på lån regnes normalt ikke som en hindring som fritar deg.