Selger visste at kommunen skulle innføre eiendomsskatt. Burde han sagt det?

Hvem avgjør om det blir eiendomsskatt

Det er kommunestyret som avgjør om en kommune skal skrive ut eiendomsskatt (eigedomsskattelova § 2). Kommunen kan skrive ut skatt på faste eiendommer i hele kommunen, eller bare i et klart avgrenset område som helt eller delvis er utbygd på byvis, og noen kommuner utelater næringseiendom (§ 3). Vedtaket kommer gjerne i forbindelse med kommunens budsjett, og kommunestyrets møter er åpne.

Det betyr at en eiendomsskatt sjelden kommer fra ingenting. Først er det et forslag, så en politisk behandling, så et vedtak, og så kommer taksering og utsending av skatt. Mellom hvert trinn kan det gå måneder.

Det spiller en rolle for hva selgeren «kjente til». Et vedtak er et fast forhold. Et forslag eller en avisdebatt er en mulighet.

Hva § 3-7 sier om kommunale vedtak

Avhendingslova § 3-7 gjelder forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om, og som kan ha påvirket avtalen.

Eiendomsskatt er en løpende kostnad som følger eiendommen. Hvis kommunen har vedtatt å innføre den, vil en kjøper normalt ville ha vite det, fordi det legger til en årlig utgift. Selgeren som vet om vedtaket, har dermed grunn til å si fra. Salgsoppgaven skal dessuten ha med spesifikasjon over faste løpende kostnader, verdien ved skattefastsettingen og offentlige avgifter (eiendomsmeglingsloven § 6-7), så megleren bør få vite om vedtaket.

Det er tre trinn, og plikten blir svakere jo lenger bak du kommer:

• Skatten er allerede innført. Da er den en del av de løpende kostnadene og skal oppgis.
• Kommunestyret har vedtatt at den skal innføres, men den er ikke utskrevet ennå. Selgeren kjenner til en kostnad som kommer, og bør opplyse om den.
• Det finnes bare et forslag eller en debatt. Selgeren vet ikke hva som blir vedtatt, og det er vanskeligere å si at kjøperen hadde grunn til å vente at han fortalte om noe som kanskje aldri skjer. Å nevne det til megleren er likevel lite krevende.

Hva med det som er allment kjent i kommunen

Regelen har en begrensning. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til (§ 3-10 første ledd). Når noe er alminnelig kjent og omtalt i lokalavisen, vil en kjøper som ellers følger med, kjenne til det.

Samtidig sier tredje ledd i samme paragraf at kjøperens egen undersøkelse ikke begrenser selgerens opplysningsplikt etter § 3-7. At kjøperen kunne ha lest kommunens vedtak, er derfor ikke et sikkert forsvar for den som tiet om det. Det som hjelper deg som selger, er om kjøperen faktisk kjente til vedtaket, eller om det sto i salgsoppgaven.

Det vil si at kjøperen som flytter fra en annen kommune, har lettere for å hevde at han ikke visste, enn en som har bodd i kommunen i mange år og fulgt budsjettdebatten.

Hva kjøperen kan kreve, og hvor mye det er verdt

Har selgeren tiet om en kostnad han kjente til, har boligen en mangel. Kjøperen kan kreve prisavslag etter § 4-12 eller erstatning for tap. Han må selv dekke de første 10 000 kronene av tapet (§ 3-1 fjerde ledd).

Problemet for kjøperen er å vise tapet. Eiendomsskatt er en årlig kostnad. Hvis den utgjør noen tusen kroner, er det ikke åpenbart hva verdireduksjonen er, og den må dekke egenandelen før han får noe. Et prisavslag blir derfor ofte lite. Er skatten stor, for eksempel i en dyr bolig i en kommune med høy sats, kan kravet være reelt.

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Slik gjør du det som selger

Sjekk om kommunen har innført eller vedtatt eiendomsskatt, og hvilken sats og hvilken verdi som gjelder for boligen din. Be kommunen om en skriftlig oversikt hvis du er usikker. Gi megleren beskjed, og få skatten tatt inn i oversikten over løpende kostnader.

Er det bare et forslag, skriv det til megleren i en kort e-post. Du har da sagt det du vet.

Vil du vite mer om skatten som sådan, finnes det en egen forklaring på hva eiendomsskatt er.

Kort oppsummert

• Kommunestyret avgjør om det innføres eiendomsskatt. Et vedtak er noe selgeren kjenner til.
• Kjenner du til et vedtak om eiendomsskatt, bør du opplyse om det (§ 3-7).
• Er det bare et forslag, er plikten svakere.
• At vedtaket er offentlig, fritar deg ikke fullt ut, men det kjøperen faktisk kjente til, kan han ikke kreve noe for.
• Kravet blir ofte lite, fordi kjøperen må dekke de første 10 000 kronene selv.