Må selger fortelle at boligen har tilknytningsplikt til fjernvarme?
Ja, kjenner du til en tilknytningsplikt til fjernvarme og kjøperen har grunn til å regne med å få vite om den, må du opplyse om den (avhendingslova § 3-7). Plikten følger av plan: etter plan- og bygningsloven § 27-5 gjelder den byggverk som skal oppføres i et konsesjonsområde for fjernvarme, når plikten er bestemt i plan. Er boligen allerede tilknyttet, bør kjøperen få vite om avtalen og vilkårene. Kjøperen kan kreve prisavslag hvis plikten gir kostnader han ikke ble informert om.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva tilknytningsplikt til fjernvarme er
Fjernvarme er varmt vann som kommer fra et felles anlegg og leveres til boliger og bygg i et område. Et område der noen har rett til å bygge ut fjernvarme, kalles et konsesjonsområde. Der kan planmyndighetene bestemme at nye bygg må kobles på.
Det følger av plan- og bygningsloven § 27-5: Hvis et byggverk skal oppføres i et konsesjonsområde for fjernvarme, og tilknytningsplikt for tiltaket er bestemt i plan, skal byggverket knyttes til fjernvarmeanlegget. Kommunen kan gjøre helt eller delvis unntak der det dokumenteres at alternative løsninger er miljømessig bedre enn tilknytning.
Plikten er altså knyttet til plan og til byggverk som skal oppføres. Den kommer ikke av at man bor i et bestemt område i seg selv. Hva en gammel plan sier om senere tiltak på en eksisterende bolig, må leses i planbestemmelsene. Det finnes ingen enkel hovedregel du kan gå ut fra uten å se på planen for tomten.
Når selger må opplyse om den
Avhendingslova § 3-7 gjelder her som ellers. Selger må opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, og som kan ha påvirket avtalen.
Tilknytningsplikt påvirker hvordan boligen kan varmes opp, hva oppvarmingen koster, og hvilke bindinger som følger boligen. Noen kjøpere har planlagt bergvarme, luftvarmepumpe eller ved. Har boligen en plikt til å være tilknyttet, begrenser det valgene. Det er et forhold kjøperen normalt har grunn til å vente å få vite, særlig hvis han kan komme til å bygge om.
Selger kjenner som regel til plikten fra byggesak, kommunale dokumenter eller fjernvarmeavtalen. Alle disse kildene gir deg kunnskap om plikten. Har du ikke sett planbestemmelsen, men har fått beskjed fra kommunen eller leverandøren, kjenner du likevel til plikten.
Salgsoppgaven skal vise forholdet til endelige offentlige planer der det er relevant (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Det fritar likevel ikke deg som selger. Avhendingslova § 3-10 tredje ledd sier at kjøperens undersøkelse ikke innskrenker opplysningsplikten.
Er boligen allerede tilknyttet
Er boligen tilkoblet fjernvarme, har den normalt en avtale med leverandøren. Avtalen kan ha bindingstid, fastpris, tilknytningsgebyr eller krav om at eieren overtar forpliktelsene. Kjøperen overtar vanligvis det som følger boligen, men avtalen er mellom eieren og leverandøren, og vilkårene varierer. Spørsmålet kjøperen vil stille, er hva det koster og hvor lenge han er bundet.
Her er den enkleste veien å legge ved avtalen og siste årsoppgjør i salgsdokumentene. Se også fjernvarmeavtale med bindinger hvis du er kjøper og oppdaget bindinger etterpå.
Er du i tvil om boligen er forpliktet til å være tilknyttet, spør kommunen og leverandøren. Be om svaret skriftlig.
Hva kjøperen kan kreve
Har selgeren tiet om en plikt han kjente til, har boligen en mangel. Kjøperen kan kreve prisavslag etter § 4-12, som utgangspunkt til kostnadene ved å få mangelen rettet. Et pålegg som ikke kan rettes, gir et prisavslag som må ses mot verdireduksjonen. Erstatning er mulig for tap kjøperen har hatt på grunn av manglende informasjon, for eksempel utgifter til en varmeløsning han måtte skrote.
Kjøperen må bære de første 10 000 kronene selv (§ 3-1 fjerde ledd). Han kan reklamere inntil fem år etter overtakelsen, men må melde fra innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet (§ 4-19).
Kravene krever dokumentasjon. Kjøperen må vise at selgeren kjente eller måtte kjenne til plikten, og at det er grunn til å gå ut fra at opplysningen ville virket inn på avtalen. Det er lettere å vise med en e-post, et brev fra kommunen eller et skriftlig svar fra selgeren enn med et muntlig minne.
Siri og rekkehuset fra 2017
Siri Kvam selger et rekkehus fra 2017 for 4 300 000 kroner. Reguleringsplanen for området har en bestemmelse om tilknytningsplikt til fjernvarme, og huset er tilkoblet. Siste årsoppgjør viser en kostnad på 21 400 kroner. Avtalen med leverandøren har en bindingstid til 2027.
Siri ringer megleren før annonsen legges ut og sender planbestemmelsen, avtalen og årsoppgjøret. Megleren tar dem inn i salgsoppgaven.
Bendik Moe leser dokumentene og forstår at han ikke kan velge bort fjernvarme. Han gir bud, og kjøper huset. Etter overtakelsen kommer det ingen overraskelser. Kravet hans om å få vite om plikten er oppfylt, og etter § 3-10 første ledd regnes han for å kjenne til det som tydelig går frem av salgsdokumentene.
Hadde Siri latt være, og salgsoppgaven bare stått med «vannbåren varme», kunne Bendik hevdet at han hadde grunn til å vente å få vite om plikten og bindingen. Siri hadde da måttet regne med et krav.
Kort oppsummert
- Tilknytningsplikt til fjernvarme følger av plan, og etter § 27-5 gjelder den byggverk som skal oppføres i konsesjonsområdet når plikten er bestemt i plan.
- Kjenner du til en slik plikt, må du opplyse om den (§ 3-7). At kjøperen kunne undersøkt selv, endrer ikke det.
- Er boligen tilkoblet, legg ved fjernvarmeavtalen og årsoppgjøret.
- Kjøperen kan kreve prisavslag eller erstatning hvis du tiet, men må bære de første 10 000 kronene.
- Står plikten i salgsoppgaven, regnes kjøperen for å kjenne til den.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.