Selger er et dødsbo: kan arvingene bli personlig ansvarlige?

Skiftemåten avgjør hvem som svarer

Når en bolig er solgt av et dødsbo, er det ikke selgeren som er en fysisk person med eget navn på kravet, men boet. Spørsmålet er derfor hva som skjer når kjøperen senere krever prisavslag eller erstatning, og hvem han kan rette kravet mot.

Etter arveloven kan boet skiftes på to måter: gjennom offentlig skifte, eller ved privat skifte. Ved privat skifte må minst én myndig arving overfor retten påta seg ansvaret for arvelaterens forpliktelser. Den eller de som påtar seg ansvaret, er fullt og solidarisk ansvarlige. Solidarisk betyr at kreditor kan kreve hele beløpet av hver av dem. De øvrige arvingene svarer bare inntil verdien av arven de har fått.

Slik gikk det for Helge

Helge og to søsken arvet foreldrenes hus. Boet ble skiftet privat, og Helge påtok seg ansvaret overfor retten. Huset ble solgt i februar. Et år senere skrev kjøperen at taket var i dårligere stand enn opplyst, og krevde 120 000 kroner.

Helge lurte på om han måtte betale av egen lomme. Han fikk vite at det som avgjør, er både hvilket ansvar han hadde påtatt seg og hva kravet gjaldt. Siden kravet skyldtes salget, og ikke en gjeld foreldrene hadde da de døde, var det uklart hvordan reglene passet. Helge svarte kjøperen skriftlig, bad om dokumentasjon og delte kravet med søsknene. Kjøperen fikk til slutt et prisavslag på et lavere beløp enn det han krevde, og saken ble avsluttet uten rettssak.

Tre ting som avgjør ansvaret ditt som arving

1. Hvem som har påtatt seg ansvaret ved privat skifte. Ansvaret må påtas innen 60 dager etter dødsfallet, eller innen den fristen retten setter.
2. Om boet er lite. Er eiendelene antatt verdt mindre enn tre ganger grunnbeløpet i folketrygden, altså 409 647 kroner, er ansvaret begrenset til boets eiendeler etter at begravelseskostnadene er dekket.
3. Hva kravet gjelder. Kravet fra en kjøper skyldes ikke nødvendigvis noe arvelateren gjorde, men at boet solgte boligen. Proklamaet, som er en offentlig kunngjøring der kreditorer må melde krav innen seks uker, gjelder bare krav som lå på arvelateren, ikke krav som oppstår fordi boet selger.

Alt dette gjør at boligsalg fra dødsbo kan gi et annet ansvarsbilde enn et salg der en enkeltperson selger. Hva som gjelder i din sak, er konkret.

Hva arvingene bør gjøre før de blir krevd

Ansvaret arvingene har for at boets forpliktelser dekkes, ligger i arveloven § 122: De skal sørge for at boets og arvelaterens forpliktelser dekkes under skiftet. Det gjelder også kravene som kan komme etter et salg. Derfor bør arvingene tenke på dette før skiftet avsluttes og pengene fordeles:

• Hold av en del av salgssummen til mulige krav i en periode.
• Sørg for at alle salgsdokumentene, tilstandsrapporten og egenerklæringen er samlet.
• Vær klar på hvem som står oppført som selger i kjøpekontrakten.

Boligselgerforsikringen til for eksempel Fremtind omfatter ikke salg til nære slektninger. Har boet solgt til noen i familien, er det derfor uklart om en slik forsikring hadde hjulpet. Hvem den dekker, står i vilkårene.

I ekstraordinære tilfeller kan ansvaret til en arving som har påtatt seg ansvaret, lempes. Sak må da reises innen ett år etter at arvingen fikk kunnskap om kravet, og lemping gjelder ikke krav arvingen kjente til da han påtok seg ansvaret. Det er en snever adgang, og den bør ikke være hele strategien din.

Ansvaret utover boets grenser

Når det er en kjøper som krever penger, er det hans krav mot boet. Ansvaret arvingene har utover boet, følger av hva de har påtatt seg. Har du ikke påtatt deg noe, er utgangspunktet at du ikke svarer utover verdien av arven du har mottatt.

Rekkevidden av dette når boet selv er selger, er en av de vanskeligere delene. Se den grunnleggende oversikten i artikkelen om personlig ansvar for selgere uten boligselgerforsikring, og les også hvordan du unngår ukjent gjeld som arving i bo med ukjent gjeld: slik unngår du å bli personlig ansvarlig. Får du innkalling fra forliksrådet, kan du lese om det i forliksrådet innkaller selger.

Kort oppsummert

• Arvinger ansvar i et dødsbo avhenger av om boet skiftes privat eller offentlig.
• Den arvingen som påtar seg ansvaret ved privat skifte, svarer fullt ut, og de øvrige svarer inntil arven.
• Små boer har begrenset ansvar, og proklama gjelder bare arvelaterens egne krav.
• Krav fra en kjøper, fordi boet solgte boligen, gir et mer uklart bilde, og ansvaret må vurderes konkret.
• Sikre dokumentasjon fra salget og hold av penger til mulige krav før boet fordeles.