Er selger ansvarlig når ektefellen visste om feilen, men ikke han?
Er begge ektefellene selgere, regnes det en av dem visste, normalt som kjent for selgersiden. Da hjelper det ikke at den andre ikke var klar over feilen. Er det bare én som selger, og ektefellen bare bor der, er svaret mindre klart. Da må man vurdere om selgeren selv måtte kjenne til forholdet etter avhendingslova § 3-7. Ektefellens kunnskap kan være et sterkt bevis for det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem regnes som selger
Opplysningsplikten i avhendingslova § 3-7 hviler på «selgeren». Loven sier ikke noe om hva som skjer når det er flere selgere, eller når den ene av to som bor i boligen vet mer enn den andre. Spørsmålet blir derfor hvem som er selger, og hvilken kunnskap som regnes som selgersidens.
Det finnes to vanlige situasjoner:
- Begge ektefellene eier boligen og står som selgere.
- Bare én eier står som selger, mens ektefellen bor i boligen uten å eie den.
Begge eier og selger
Når ekteparet selger sammen, opptrer de som én selgerside overfor kjøperen. Det er da normalt ikke relevant hvem av dem som kjente feilen. Visste den ene om en skade, og forholdet ikke ble opplyst, har selgersiden brutt opplysningsplikten. Kjøperen kan kreve prisavslag eller erstatning mot selgerne, og han trenger ikke bevise hvem av dem som visste hva.
Det er i praksis en sunn regel. Den andre ektefellen kan ikke gjemme seg bak at «det var ikke jeg som visste». Da hadde det vært enkelt å legge all kunnskap hos den som ikke deltok i salget.
Hva som skjer mellom ektefellene når kravet er betalt, er et eget spørsmål. Et prisavslag eller en erstatning kan fordeles etter eierandeler eller etter avtale, og skal ikke være kjøperens problem.
Bare én selger, ektefellen bor der
Hvis ektefellen ikke er eier, er han eller hun ikke selger. Da blir ektefellens kunnskap ikke uten videre selgerens. Spørsmålet blir om selgeren selv «måtte kjenne til» forholdet.
Her er det naturlig å legge vekt på hva som er vanlig i et hjem. En lekkasje som ektefellen oppdaget, og som ble reparert, er noe selgeren som bor i samme bolig normalt får vite om. Har ektefellen fortalt om det, eller betalt regningen fra felles konto, er det vanskelig for selgeren å hevde at han ikke kjente til det.
Ektefellens samtykke er et eget tema. Etter ekteskapsloven kreves samtykke for å selge en bolig som er felles bolig for ektefellene, men samtykket gjør ikke den som samtykker til selger. Du kan lese om det i ekteskapsloven.
kjellerlekkasje i Stavanger
Håkon og Nora Lie bor i en enebolig i Stavanger. Håkon står som eneste eier. Nora oppdaget for to år siden at kjelleren fikk vann i kraftig regnvær, og hun fikk en rørlegger til å legge en pumpe. Hun betalte regningen på 18 000 kroner fra felleskontoen. Håkon var på jobb i utlandet og hørte aldri om saken.
Huset selges for 4,6 millioner kroner til Selma Berg. I egenerklæringen skriver Håkon at det ikke har vært fukt i kjelleren. Året etter overtakelsen får Selma vann på gulvet etter flere regnskyll.
Håkon visste ikke om lekkasjen, og Nora er ikke selger. Spørsmålet er likevel om Håkon «måtte kjenne til» forholdet etter § 3-7. Det var penger fra felleskontoen, og det var gjort en jobb i huset hans. Det taler for at han burde visst, og han hadde også mulighet til å spørre Nora før han fylte ut egenerklæringen.
Håkon skrev dessuten i egenerklæringen at det ikke hadde vært fukt i kjelleren. Det stemte ikke, og etter § 3-8 er det en mangel uansett hva han selv visste, så sant opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen. Selma kan trolig kreve prisavslag etter § 4-12. Noras kunnskap er et sterkt bevis i saken, selv om hun ikke er part. Hadde Nora også vært eier og selger, ville saken vært enklere: da var kunnskapen hennes selgersidens.
Hva selger og kjøper kan gjøre
Hva selger bør gjøre
Når dere skal selge bolig, spør hverandre. Gå gjennom hva dere hver for dere vet om fukt, lekkasjer, skader, tvister og reparasjoner. En av dere har gjerne kontakt med håndverkerne, en annen med forsikringen, og en tredje med naboene. Skriv ned det dere finner, og gi det til megleren.
Fyller du ut egenerklæringen, bør du ikke svare på vegne av noen som ikke har lest den. Er det noe du ikke er sikker på, skriv at du ikke vet, og opplys heller om hvem som vet mer. Det er bedre enn å svare nei på noe ektefellen din kan huske annerledes.
Hva kjøperen kan kreve
Kjøperen kan etter avhendingslova kreve prisavslag (§ 4-12), erstatning (§ 4-14) og i tilfeller med vesentlig avtalebrudd heve kjøpet (§ 4-13). Kravet må fremsettes innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).
Kort oppsummert
- Er begge ektefellene selgere, regnes det en av dem visste, normalt som kjent for selgersiden.
- Er bare én selger, må man vurdere om selgeren selv måtte kjenne til forholdet.
- Ektefellens kunnskap kan være et sterkt bevis, selv om ektefellen ikke er part.
- Samtykke etter ekteskapsloven gjør ikke ektefellen til selger.
- Selgere bør spørre hverandre og samle all kunnskap før de fyller ut egenerklæringen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.