Selge sekundærbolig med tap: slik får du fradrag
Tap ved salg av en sekundærbolig gir fradrag i alminnelig inntekt når en gevinst på salget ville vært skattepliktig. Det er tilfellet når du ikke har bodd i boligen selv i minst ett av de to siste årene, eller har eid den i ett år eller mindre. Har du oppfylt vilkårene for skattefritt salg, gir tapet ikke fradrag. Fradraget reduserer skatten med satsen for alminnelig inntekt, som er 22 prosent.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når du får fradrag for tap på en sekundærbolig
Loven bruker ikke ordet sekundærbolig. Det som avgjør, er om en gevinst på salget ville vært skattepliktig. Regelen står i skatteloven § 9-4 første ledd: det gis fradrag for tap ved salg i samme utstrekning som en gevinst er skattepliktig. Det som ville vært skattefritt ved gevinst, gir altså ikke fradrag ved tap.
Gevinst på bolig er skattefri når to vilkår er oppfylt (skatteloven § 9-3 annet ledd). Du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales, og du må ha brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Mangler ett av dem, er en gevinst skattepliktig, og da er også et tap fradragsberettiget.
I praksis gir tapet fradrag når boligen har vært utleid, stått tom eller vært brukt av andre enn deg. Det samme gjelder en bolig du kjøpte som investering og aldri flyttet inn i. Fritidsboliger har egne vilkår i fjerde ledd, og tomt er unntatt fra alle fritakene (niende ledd). Selger du tomt med tap, gir det derfor fradrag uansett hvor lenge du har eid den.
Slik regner du ut tapet
Tapet regnes på samme måte som en gevinst ville blitt regnet. Du starter med salgssummen og trekker fra kostnadene ved salget, for eksempel meglerhonorar, salgsoppgave og takst. Deretter trekker du fra inngangsverdien. Den er det du betalte for boligen, pluss kjøpskostnader som dokumentavgift og tinglysing, pluss påkostninger. Er svaret negativt, har du et tap.
Vedlikehold legges ikke til inngangsverdien. Skillet mellom vedlikehold og påkostning (en forbedring som hever standarden) er en konkret vurdering i hvert tilfelle, og regningene må kunne dokumenteres.
Har du arvet boligen eller fått den i gave, er hovedregelen at du overtar den forrige eierens inngangsverdi (§ 9-7). For arvet bolig eller fritidsbolig som kunne vært solgt skattefritt av den som døde, settes inngangsverdien i stedet til antatt salgsverdi på ervervstidspunktet. Da kan tapet bli mindre eller borte, og det er verdien den gang som teller, ikke hva arvelateren betalte.
Renter på boliglånet er ikke en del av tapsberegningen. De gir fradrag for seg som gjeldsrenter. Leieinntekter og kostnader til utleien behandles også for seg, etter reglene om utleie.
Hva fradraget er verdt
Tapet føres som fradrag i alminnelig inntekt det året salget skjer. Skatten på alminnelig inntekt er 22 prosent, og Stortinget fastsetter satsen hvert år (skatteloven § 15-1). Et tap på 300 000 kroner gir derfor omtrent 66 000 kroner lavere skatt.
Fradraget virker på alminnelig inntekt. Trygdeavgift og trinnskatt beregnes av personinntekt, så de blir ikke lavere av tapet. Er tapet større enn den alminnelige inntekten din det året, kan det som ikke dekkes, trolig føres videre til senere år som underskudd (§ 6-3 fjerde ledd og § 14-6).
Tapet tas med det året salget er bindende avtalt (§ 14-2). Selger du to eiendommer samme år, kan et fradragsberettiget tap på den ene trekkes fra i den samme alminnelige inntekten som en skattepliktig gevinst på den andre kommer inn i. De to resultatene kan altså veies mot hverandre.
Du må selv føre tapet i skattemeldingen. Det blir sjelden forhåndsutfylt for boligsalg. Ta vare på kjøpekontrakt, oppgjørsoppgave for både kjøp og salg og kvitteringer for påkostninger. Mangler du dem, kan skatteetaten avvise deler av tapet.
Ingrid og leiligheten i Bergen
Ingrid Hauge kjøpte en toromsleilighet i Bergen i 2021 som investering. Hun betalte 3 400 000 kroner og hadde 85 000 kroner i dokumentavgift og andre kjøpskostnader. Hun leide ut leiligheten hele tiden og bodde aldri der selv. I 2026 selger hun for 3 050 000 kroner og betaler 70 000 kroner til megler.
Regnestykket blir slik:
- Salgssum etter salgskostnader: 3 050 000 minus 70 000 er 2 980 000 kroner
- Inngangsverdi: 3 400 000 pluss 85 000 er 3 485 000 kroner
- Tap: 2 980 000 minus 3 485 000 er 505 000 kroner
Fordi Ingrid aldri har bodd i leiligheten, ville en gevinst vært skattepliktig. Tapet på 505 000 kroner gir derfor fradrag i alminnelig inntekt. Med 22 prosent skatt blir skattebesparelsen 111 100 kroner.
Hadde hun i stedet flyttet inn og bodd der i to år før hun solgte, ville gevinsten vært skattefri. Da hadde hun heller ikke fått fradrag for tapet, selv om tallene var de samme.
Kort oppsummert
- Tap på en sekundærbolig gir fradrag når en gevinst ville vært skattepliktig.
- En gevinst er skattefri bare når du har eid boligen i over ett år og selv bodd der minst ett av de to siste årene. Da gir tapet ikke fradrag.
- Tapet er salgssum etter salgskostnader minus inngangsverdi med kjøpskostnader og påkostninger.
- Fradraget kommer i alminnelig inntekt og er verdt 22 prosent av tapet.
- Du må føre tapet selv i skattemeldingen og kunne dokumentere beløpene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.