Selge en bolig i utlandet: skatten i Norge
Er du bosatt i Norge, er gevinst ved salg av en bolig i utlandet i utgangspunktet skattepliktig til Norge, siden skatteplikten gjelder all formue og inntekt også i utlandet. En skatteavtale avgjør hvilket land som kan skattlegge gevinsten. Har du betalt skatt av gevinsten i utlandet, kan du normalt kreve fradrag for den i den norske skatten. Gevinsten regnes i norske kroner, og fritaket for egen bolig kan også gjelde.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Skatteplikten til Norge følger deg, ikke boligen
Den som er bosatt i Norge, skal svare skatt av all formue og inntekt, både her og i utlandet (skatteloven § 2-1 første og niende ledd). Gevinst ved salg av formuesobjekter utenfor virksomhet er skattepliktig inntekt (§ 5-1 annet ledd). En bolig i Spania, Sverige eller USA er dermed omfattet på samme måte som en bolig i Norge, så lenge du er bosatt her.
Det betyr også at gevinsten kan bli skattlagt i begge land. Landet der boligen ligger, har ofte egne regler om skatt på salg. Norge har skatteavtaler med mange land, og de fordeler retten til å skattlegge.
Skal du selge, bør du finne ut hvilket land som har skatteavtale med Norge, og hva den sier om fast eiendom. Avtalene har vanligvis en regel om at gevinst på fast eiendom kan skattlegges i landet der eiendommen ligger. Det avgjør ikke alltid hva Norge gjør. Du kan fortsatt være skattepliktig her.
Slik hindres dobbeltbeskatning
Når begge land kan skattlegge gevinsten, gir Norge som regel fradrag i den norske skatten for skatt du har betalt i utlandet. Det følger av reglene i skatteloven kapittel 16 om skattefradrag for skatt betalt i fremmed stat (§§ 16-20 og 16-21, se hele loven), og av § 16-27, som sier at reglene gjelder så langt de passer når en skatteavtale gir begge stater rett til å skattlegge. Du får ikke fradrag for mer enn Norge etter avtalen er forpliktet til å gi.
Fradraget kan ikke overstige den norske skatten som faller på utenlandsinntekten (§ 16-21). Har utlandet tatt høyere skatt enn det Norge ville tatt, er det den norske delen som kan tas av. Overskytende kan du ikke kreve tilbake fra Norge. Du må kunne vise at skatten er betalt, med skattevedtak eller kvittering fra utenlandske myndigheter.
Noen skatteavtaler sier i stedet at gevinsten skal være unntatt fra skatt i Norge. Da får du ikke skatt her, men heller ikke fradrag for tap. Det står i § 9-4 annet ledd: når en skatteavtale unntar gevinst fra skattlegging i Norge, gis det ikke fradrag for tilsvarende tap her.
Fritaket for egen bolig og regning i norske kroner
Fritaket i § 9-3 annet ledd for gevinst på egen bolig er ikke begrenset til norske boliger i ordlyden. Har du eid boligen i mer enn ett år og selv brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene, kan gevinsten dermed være skattefri her. Fritidsbolig i utlandet vurderes etter fjerde ledd.
Gevinsten regnes i norske kroner. Det vanlige er å regne om kjøpesum og salgssum til kroner med kursen på kjøpsdagen og salgsdagen. Har kronen svekket seg mot euro eller dollar, kan en liten gevinst i utenlandsk valuta bli en større gevinst i kroner. Det motsatte gir et mindre beløp eller et tap.
Har landet der boligen ligger egne fritak for gevinst, må du likevel vurdere de norske reglene for seg. Et fritak i utlandet gir ikke automatisk fritak i Norge.
I skattemeldingen fører du eiendommen, gevinsten og eventuell utenlandsk skatt under de stedene som er laget for utenlandsforhold. Ta vare på kjøpekontrakt og salgskontrakt, kvitteringer for kostnader og påkostninger, skattevedtak eller kvittering fra skattemyndighetene i landet, og en oversikt over kursene du brukte. Kontrakter på et annet språk bør du kunne forklare innholdet i hvis du blir bedt om det.
Lena og leiligheten i Alicante
Lena Dahl bor i Oslo og kjøpte i 2016 en leilighet i Alicante for 180 000 euro. Hun regner 9,60 kroner per euro, altså 1 728 000 kroner. Leiligheten har vært utleid, og hun har aldri bodd der. I 2026 selger hun for 215 000 euro. Kursen er 11,70, altså 2 515 500 kroner.
Gevinsten i kroner er 787 500. Hun har ikke brukt leiligheten som egen bolig, så fritaket gjelder ikke. Gevinsten er skattepliktig i Norge, med 22 prosent skatt, altså 173 250 kroner.
Spania har tatt 150 000 kroner i skatt av gevinsten. Lena krever fradrag for dette i den norske skatten. Hun betaler dermed 173 250 minus 150 000, altså 23 250 kroner til Norge. Hadde den spanske skatten vært 200 000 kroner, ville fradraget vært begrenset til den norske skatten på 173 250 kroner, og hun hadde ikke fått tilbake mellomlegget.
Lena fører gevinsten og den utenlandske skatten i skattemeldingen, og tar vare på dokumentasjonen fra Spania.
Kort oppsummert
- Er du bosatt i Norge, er gevinst ved salg av bolig i utlandet i utgangspunktet skattepliktig her. Skatteplikten gjelder all formue og inntekt.
- Skatteavtalen med landet avgjør hvem som kan skattlegge, og vanligvis kan landet der boligen ligger.
- Har du betalt skatt i utlandet, kan du kreve fradrag i den norske skatten, men ikke for mer enn den norske skatten på gevinsten.
- Fritaket for egen bolig i § 9-3 kan også gjelde bolig i utlandet. Gevinsten regnes i norske kroner.
- Tap gir ikke fradrag hvis en skatteavtale unntar tilsvarende gevinst fra norsk skatt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.