Kan den andre seksjonseieren nekte meg å bygge på?

Hvorfor naboen kan nekte et påbygg på seksjonen din

Du eier seksjonen din, men ikke taket over den, yttervegger eller grunnen under. Det er fellesareal. Et påbygg gjør bygningen større eller annerledes, og dermed bruker du noe sameiet eier sammen.

Eierseksjonsloven § 49 krever vedtak med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det samme gjelder omgjøring av fellesareal til nye bruksenheter og utvidelse av eksisterende bruksenheter. En kvist, en ekstra etasje eller et tilbygg havner normalt her.

Slik virker flertallskravet når dere er to

I et sameie med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme (§ 52). Med to seksjoner er det to stemmer. To tredjedeler av to stemmer er mer enn én. Stemmer begge, trengs begge for ja. En stemme for og en mot gir 50 prosent, og det er ikke nok.

Blanke stemmer regnes som ikke avgitt. Innkallingen til årsmøtet må gi hovedinnholdet i forslaget når det kreves to tredjedeler (§ 43), og den sendes med minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Vil du ikke havne i strid om vedtaket er gyldig, er det best at begge er med på møtet og at stemmegivningen står i et skriftlig referat.

Poenget er ikke at naboen må ha en grunn. Loven krever ikke at han begrunner nei-et. Den krever at forslaget får tilstrekkelig oppslutning, og med to seksjoner er det bare to veier til ja: enighet eller ingenting.

Når alle må si ja

Noen tiltak kan bare gjennomføres hvis alle seksjonseierne uttrykkelig samtykker. Det gjelder blant annet tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter, og tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av hva det koster (§ 51).

Tenk deg at påbygget til naboen tar bort sollyset fra terrassen din eller stenger utsikten din for godt. Da er det nærliggende å se det som et tiltak som går ut over bo- eller bruksinteressene dine, og da er du ikke bare ett av to stemmer. Du kan nekte uansett hvordan stemmetallene ser ut.

Hva du kan bestemme selv

Det som ligger innenfor din egen bruksenhet, kan du i stor grad bestemme over (§ 24 og § 25). Du kan male, bytte kjøkken og flytte innvendige skillevegger. Du kan ikke endre det som er fellesareal, og du kan ikke bruke seksjonen din slik at naboen får en urimelig ulempe.

Skal du bygge ut over det som er din bruksenhet, trenger du i tillegg byggetillatelse fra kommunen og må sende nabovarsel etter plan- og bygningsloven. Endres grensene for bruksenheten din, må seksjoneringen også endres. Da søker styret kommunen om reseksjonering, og alle med tinglyst pant i seksjonene må samtykke.

Slik kan dere komme frem til et ja

Et ja må dokumenteres. Be om vedtak på årsmøtet, og få det skrevet i protokollen. Ofte hjelper det å tilby noe til naboen: at du dekker hele kostnaden selv, at du tar utgiftene til å utbedre takflaten rundt påbygget, eller at påbygget får samme fasade og farge som resten av huset. Slike forslag kan inngå i vedtaket.

Er alle seksjonseierne til stede og stemmer for, kan årsmøtet også treffe vedtak i en sak som ikke står i innkallingen (§ 45). Det gjør det lettere å få på plass en avtale hvis begge er i godt humør og møtes ansikt til ansikt.

Kort oppsummert

• Naboen kan i praksis nekte et påbygg. Et påbygg som endrer bygningen eller utvider bruksenheten, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet, jf. § 49.
• Med to seksjoner og én stemme hver, må begge stemme ja for at påbygget skal kunne vedtas.
• Går påbygget ut over den andres bo- eller bruksinteresser, må den andre uttrykkelig samtykke (§ 51).
• Du kan fortsatt bestemme over det som ligger innenfor din egen bruksenhet, men endringer i yttervegger og tak er fellesareal.
• Et påbygg krever i tillegg byggetillatelse, nabovarsel og i noen tilfeller reseksjonering.