Samlivsbrudd i leid bolig: hvem kan bli boende?

Ektefeller: den som blir igjen kan tre inn

Reglene for ektefeller står i husleieloven § 8-3. Forlater leieren ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen rett til å tre inn i leieavtalen. Det gjelder også om det bare var den som flyttet ut som sto på kontrakten.

Ved separasjon eller skilsmisse kan bruksretten til den felles boligen ordnes ved avtale eller avgjørelse. En slik ordning er bindende for utleier. Utleier kan altså ikke si at han vil ha den ene av dem, hvis dere har avtalt eller fått avgjort at den andre skal bo videre.

Forlater begge ektefellene boligen, kan ektefellenes slektninger i rett nedstigende linje, for eksempel et voksent barn som bodde med dem, tre inn i leieavtalen på samme måte som et husstandsmedlem.

Samboere og andre husstandsmedlemmer må oppfylle vilkår

For par som ikke er gift, gir § 8-3 tredje ledd en rett til å tre inn hvis vilkårene i husstandsfellesskapsloven er oppfylt. Loven gjelder når to eller flere ugifte personer over 18 år har bodd sammen i en husstand. Den gjelder bare når dere har bodd sammen i minst to år, eller har, har hatt eller venter barn sammen.

I tillegg kreves det at sterke grunner taler for det, etter husstandsfellesskapsloven § 3. Det er en høy terskel. Har den ene vært hovedomsorgsperson for barn som bor i boligen, eller har boligen spesiell betydning for den som blir igjen, kan det være sterke grunner. At den ene bare synes det er greit å bo der, er ikke nok. Avtaler dere har gjort, skal tas med i vurderingen.

Blir dere ikke enige, må saken løses rettslig. Utleier avgjør ikke tvisten mellom dere. Det utleier har krav på, er å få vite hvem som er leietaker, og å få leien betalt.

Når ingen av dere har rett til å tre inn

Fyller ikke samboerne vilkårene, for eksempel fordi dere har bodd sammen i under to år og ikke har barn, har ingen av dere en lovfestet rett til å overta avtalen. Da gjelder hovedregelen i husleieloven § 8-1: leieren kan ikke overføre rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre uten utleiers samtykke.

Står begge på kontrakten, er situasjonen en annen. Begge har da leierett fra før, og spørsmålet er heller hvem som skal flytte ut og hvordan den som blir igjen, kan fortsette alene. Står bare den som flytter, på kontrakten, trenger den som blir igjen utleiers samtykke, med mindre hun har lovfestet rett.

Slik gjennomføres leierskiftet overfor utleier

Skal den som blir igjen overta, regnes bruksretten som overført overfor utleier fra det tidspunktet melding om leierskiftet kommer fram til utleier, med mindre et senere tidspunkt er oppgitt. Det følger av husleieloven § 8-5, som gjelder når leierskiftet kan gjennomføres uten utleiers godkjenning. Send derfor en skriftlig melding med navn, adresse og hvilken rett du bygger på. Ta vare på dokumentasjon for når den kom fram.

Etter overføringen er det bare den nye leieren som hefter for krav som forfaller senere. Den gamle leieren hefter fortsatt overfor utleier for krav fra før overføringen.

Hva utleier kan kreve av den som blir igjen

Overtar du leieavtalen, overtar du de vilkårene som står i den. Leien er den samme, og det samme er depositumet og eventuelle regler om oppsigelse og tidsbegrensning. Utleier kan ikke endre vilkår bare fordi leietakeren har skiftet, hvis du har rett til å tre inn. Har avtalen en tidsbegrensning, løper den videre til utløpet.

Er det sendt påminnelser om utestående leie før bruddet, bør du få vite beløpet i god tid. Skylder dere to måneders leie, kan utleier bli sittende med et krav mot den som flyttet, selv om du nå bor der alene. Det er enklest å gjøre opp slikt før meldingen sendes.

Kort oppsummert

• Ved samlivsbrudd kan en ektefelle som blir igjen i den felles boligen, tre inn i leieavtalen når den andre flytter ut.
• Ordning av bruksretten ved separasjon eller skilsmisse er bindende for utleier.
• Samboere og andre husstandsmedlemmer kan tre inn hvis husstandsfellesskapsloven er oppfylt: ugifte over 18 år, minst to års samliv eller felles barn, og at sterke grunner taler for det.
• Uten slik rett trengs utleiers samtykke for at en annen skal overta avtalen.
• Overføringen gjelder overfor utleier fra det tidspunktet melding kommer fram til utleier.