Kan sameiet selge en del av fellesarealet?

Slik kan sameiet selge fellesareal: hvem beslutter?

Fellesarealet eies av seksjonseierne sammen, hver med sin sameiebrøk. Styret forvalter eiendommen, men salg av fast eiendom er ikke vanlig forvaltning. Etter § 49 i eierseksjonsloven kreves det minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet for salg, kjøp, utleie eller leie av fast eiendom som tilhører eller skal tilhøre seksjonseierne i fellesskap, og for andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning.

Saken må være satt opp i innkallingen, og siden forslaget krever to tredjedeler, må hovedinnholdet stå der. Styret kan ikke avtale et salg og forelegge det som en ferdig sak i etterkant. Det er årsmøtet som skal beslutte.

I rene boligsameier har hver seksjon én stemme. Blanke stemmer regnes ikke som avgitte.

Når alle seksjonseierne må være enige

Loven har en strengere regel for de største sakene. Etter § 51 må alle seksjonseierne uttrykkelig si seg enige for at sameiet skal kunne ta beslutning om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen. Det samme gjelder tiltak som vesentlig endrer sameiets karakter, og tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser, uavhengig av kostnad.

Loven sier ikke hvor stor en «vesentlig del» er. Det finnes ingen prosentgrense. En liten stripe langs tomtegrensen som ingen bruker, er neppe en vesentlig del. Sameiets eneste lekeplass eller et felles parkeringsområde kan være det, også om arealet er lite i kvadratmeter. Går salget ut over det eierne bruker i hverdagen, kan også kravet om at alle må samtykke komme inn.

Er det tvil om arealet er vesentlig, er det tryggere å innhente samtykke fra alle. Et vedtak som er fattet med to tredjedeler når det skulle vært enstemmighet, kan angripes.

Hva som begrenser salget i praksis

Selv med nok stemmer er det flere hinder. Loven krever at arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, og arealer som etter plan- og bygningsloven er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal være fellesareal når eiendommen seksjoneres (§ 7 annet ledd). Selges slike arealer, kan salget gå ut over bo- og bruksinteressene, og kommunens reguleringsplan kan i tillegg stenge for det.

Videre er salg av en del av en grunneiendom en deling, og delinger er søknadspliktige hos kommunen. Plan- og bygningsloven § 20-1 nevner opprettelse av ny grunneiendom og arealoverføring mellom eiendommer som tiltak som omfattes av byggesaksreglene. Overføringen må også registreres i matrikkelen og grunnboken. Hvis du lurer på forskjellen mellom å dele opp eiendommen og å seksjonere den, finnes det en forklaring av seksjonering eller fradeling.

Til slutt kan årsmøtets flertall ikke bruke salget til å gi noen en urimelig fordel. Etter § 40 kan et flertall på årsmøtet ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen seksjonseiere eller utenforstående en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Selges arealet til en seksjonseier eller et styremedlem til en pris langt under verdi, kan vedtaket bli angrepet. Styret gjør klokt i å hente inn en verdivurdering før prisen avtales, slik at årsmøtet har et tall å forholde seg til. Det beskytter også styret mot beskyldninger om at arealet er solgt for billig.

Hva som skjer med salgssummen

Etter § 29 fordeles inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til en enkelt bruksenhet, mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Vedtektene kan fastsette en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Det er naturlig å legge samme prinsipp til grunn for en salgssum.

Hver seksjonseier får da en andel som tilsvarer sameiebrøken sin. Vil sameiet heller sette pengene av til felles vedlikehold, bør årsmøtet avgjøre det i selve salgsvedtaket.

Kort oppsummert

• Styret kan ikke selge fellesareal alene. Salget må vedtas av årsmøtet.
• Salg av fast eiendom som tilhører sameiet i fellesskap, krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene.
• Salg av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige.
• Delingen er søknadspliktig hos kommunen, og salg av arealer som andre eiere trenger, kan gå ut over bo- og bruksinteressene.
• Salgssummen fordeles naturlig etter sameiebrøken, med mindre årsmøtet vedtar noe annet i salgsvedtaket.