Kan sameiet kreve at jeg melder fra før jeg leier ut seksjonen?
Loven gir ikke sameiet rett til å kreve at du melder fra før du leier ut seksjonen. Står det en meldeplikt i vedtektene, er den en begrensning i hva du kan gjøre med seksjonen din. Slike begrensninger gjelder bare for seksjonseiere som har samtykket til dem. Det er derfor sentral hvordan bestemmelsen kom inn i vedtektene, og om du har sagt ja til den.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Meldeplikt for utleie finnes ikke i loven
Når du eier en seksjon, bestemmer eierseksjonsloven § 24 at du fritt kan leie ut. Loven sier ingenting om at du må gi beskjed til styret før du gjør det. Styret har ikke en generell rett til å bli forhåndsvarslet om hvem som bor i seksjonene.
Mange sameier ønsker likevel oversikt. Styret trenger å vite hvem som bor i bygget for å sende ut innkallinger, håndtere brannsikkerhet og ta kontakt hvis det oppstår skader. Da kan det være fristende å skrive en meldeplikt inn i vedtektene.
Hvorfor en meldeplikt er en begrensning
Meldeplikt kan høres uskyldig ut. Likevel regnes en slik regel som en begrensning i hvordan du kan bruke eiendomsretten din, fordi den setter vilkår for en handling loven ellers lar deg gjøre fritt.
Paragraf 24 annet ledd sier at seksjonseiernes rettslige disposisjonsrett over seksjonene kan begrenses i vedtektene dersom de som berøres, samtykker i begrensningen. Utleie er en slik disposisjon. En meldeplikt om utleie faller derfor under den bestemmelsen.
Konsekvensen er at selv et stort flertall på årsmøtet ikke uten videre kan vedta en meldeplikt som binder alle. Vedtektsendringer krever som hovedregel to tredjedeler av de avgitte stemmene etter § 27, men samtykkekravet i § 24 kommer i tillegg når begrensningen gjelder retten til å leie ut.
Hva betyr «samtykket»
Samtykke betyr at den enkelte seksjonseier har sagt ja til begrensningen. Har du skrevet under på et dokument som inneholder bestemmelsen, eller har du uttrykkelig akseptert den, gjelder den for deg.
Andre tilfeller er mer uklare. Har du ikke gitt noe slikt samtykke, er det vanskelig å hevde at bestemmelsen binder deg. Det kan også spille en rolle hva du visste da du kjøpte seksjonen. Står bestemmelsen i vedtektene som var gjeldende da du kjøpte, kan sameiet hevde at du har akseptert den. Hvor langt det rekker, er ikke avklart i lovteksten.
Er du i tvil, bør du se i vedtektene og i salgsdokumentene hva som var kjent ved kjøpet.
Hva sameiet likevel kan gjøre
Selv uten bindende meldeplikt kan sameiet be om informasjon. Å be en seksjonseier gi beskjed er ikke det samme som å kreve det. De fleste utleiere svarer gjerne, og det gjør hverdagen enklere for begge parter.
Noen plikter følger dessuten av andre lover og vanlige regler om bruk av seksjonen. Leietakeren skal følge sameiets ordensregler, og du er ansvarlig overfor sameiet for at de følges. Du har ansvaret også når en leietaker lager bråk.
Årsmøtet kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (§ 28). De gjelder alle som bor i bygget og regulerer hvordan boligen brukes, ikke om du kan leie ut.
Sofie og vedtektene fra 2021
Sofie kjøpte en seksjon i 2022 i et sameie med 12 boligseksjoner. I vedtektene står det at seksjonseiere skal melde fra til styret minst fjorten dager før utleie. Bestemmelsen ble vedtatt på et årsmøte i 2021 med klart flertall, men Sofie var ikke eier da, og har aldri signert noe om den.
Da hun skal leie ut i 2025, krever styret meldingen. Sofie mener hun ikke er bundet. Hun peker på § 24 annet ledd: begrensningen krever samtykke fra den som berøres. Hun har ikke samtykket.
Styret svarer at hun kjente til vedtektene da hun kjøpte. Dette er det omstridte punktet. Loven gir ikke et klart svar på om kjøp med kjennskap til bestemmelsen er det samme som samtykke. Sofie kan velge å gi en kort melding likevel, for å unngå konflikt, uten at det betyr at hun er rettslig bundet.
Hva hvis du ikke melder fra
Er du ikke bundet av bestemmelsen, har manglende melding ingen følger. Er du bundet, er det et brudd på en plikt overfor sameiet. Vesentlig mislighold, etter skriftlig advarsel, kan i ytterste konsekvens føre til pålegg om salg etter § 38. Å glemme en melding er neppe vesentlig mislighold.
Praktiske grunner til å melde fra likevel
Selv om du ikke er bundet, kan det være lurt å gi beskjed. Styret trenger kontaktinformasjon til den som bor i seksjonen, og du slipper at styret henvender seg til deg når det oppstår noe. Mange sameier setter pris på en kort e-post med navn og telefonnummer til leieren.
Brannsikkerhet er et eksempel. Skal det gjøres arbeid på felles ventilasjon eller ledninger, må styret kunne nå dem som bor i boligen. En melding kan være til hjelp også for deg, fordi du slipper å få ansvar for forsinkelser.
Du velger selv om du vil gjøre dette som en høflighet. Det er forskjellen på en høflighet og en plikt som er poenget her.
Hvis sameiet vil innføre en meldeplikt
Vil sameiet ha en slik regel, er den enkleste veien å få hver enkelt seksjonseier til å samtykke skriftlig. Det kan gjøres ved å sende ut en erklæring som den enkelte kan skrive under på. En regel som alle har skrevet under på, gjelder for dem alle.
Alternativt kan sameiet innføre en ordensregel om at beboere skal oppgi navn og kontaktinformasjon til styret. Slike regler kan årsmøtet fastsette. Det er en mer beskjeden form enn en meldeplikt knyttet til utleie.
Kort oppsummert
- Eierseksjonsloven har ingen regel om at du må melde fra til sameiet før du leier ut.
- En meldeplikt i vedtektene er en begrensning i retten til å leie ut.
- Slike begrensninger binder bare seksjonseiere som har samtykket.
- Et vanlig flertall på årsmøtet kan ikke gjøre en meldeplikt bindende for alle.
- Du er ansvarlig for at leietakeren følger ordensreglene, uansett om du har meldt fra.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.