Kan sameiet fordele kostnadene likt per seksjon i stedet for etter brøk?
Nei, ikke ved et vanlig flertallsvedtak. Felleskostnadene skal fordeles etter sameiebrøken. En annen fordeling, for eksempel likt per seksjon, kan bare fastsettes i vedtektene hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Særlige grunner gir bare adgang til å fordele etter nytte eller forbruk. Er sameiebrøkene like, blir fordelingen som hovedregel lik per seksjon.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva eierseksjonsloven sier
Eierseksjonsloven § 29 første ledd sier at felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Sameiebrøken er seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet (§ 4 bokstav i), og den er fastsatt i kommunens seksjoneringsvedtak.
Å fordele kostnadene likt per seksjon er altså noe annet enn hovedregelen så lenge brøkene er ulike. Har sameiet seksjoner av ulik størrelse med ulik brøk, vil en lik fordeling flytte kostnader fra eierne av de store seksjonene til eierne av de små.
Særlige grunner gir ikke lik fordeling
Første ledd åpner også for noe annet: dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Det er to alternativer, og lik fordeling per seksjon er ikke blant dem. Nytte betyr hva hver seksjon får ut av tjenesten. Forbruk betyr hva hver seksjon faktisk bruker, målt for eksempel med måler.
Slik sett er det en forskjell mellom «likt per seksjon» og «etter nytte eller forbruk». Det kan hende at kostnaden per seksjon ender nær hverandre, men det er da begrunnet i nytten eller forbruket, ikke i at alle skal betale det samme.
Vedtektene: de berørte må selv si ja
Den veien som er åpen for lik fordeling, går gjennom vedtektene. Etter § 29 andre ledd kan vedtektene fastsette en annen fordeling enn den som følger av første ledd, hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
Kravet er strengt. En seksjonseier som får høyere kostnader, må selv ha sagt ja. Det holder ikke at et flertall i årsmøtet stemmer for. Stemmer du imot og får høyere regning, er du ikke bundet av vedtaket, for du har ikke samtykket. De som får lavere kostnader, trenger ikke samtykke, men de som får høyere, må gi det.
Samme regel gjelder inntekter. Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til én bruksenhet, fordeles etter sameiebrøken, men vedtektene kan gi en annen fordeling hvis de berørte uttrykkelig sier seg enige.
Hva som ikke er felleskostnader
Noe av det som ser ut som en felles utgift, kan være noe annet. Felleskostnader er bare kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (§ 29 første ledd). Knytter en kostnad seg til én seksjon, er den ikke en felleskostnad.
Faktureres hver seksjon for sitt eget abonnement, for eksempel internett eller kabel-tv til hver bolig, er det en kostnad for den enkelte og ikke noe som skal deles etter brøk. Spørsmålet om fordeling oppstår først for kostnadene som er felles for eiendommen.
Hvem avgjør i praksis
Styret har en generell beslutningsmyndighet og kan ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall (§ 58). Men styret kan ikke bestemme en annen fordelingsnøkkel enn loven eller vedtektene gir. Fordelingen etter § 29 er ikke noe styret eller et flertall kan endre alene.
Vil sameiet ha en annen fordeling, må forslaget settes opp som en vedtektsendring med de berørtes uttrykkelige samtykke. Les mer i kan fordelingen av felleskostnader endres.
fem seksjoner og en regning på 600 000 kroner
Sameiet Bakketun har fem seksjoner. Seksjon 1 har sameiebrøk 0,30, seksjon 2 har 0,25, og seksjonene 3, 4 og 5 har 0,15 hver. Årets felleskostnader er 600 000 kroner.
Etter brøken betaler seksjon 1 180 000 kroner, seksjon 2 betaler 150 000 kroner, og hver av de tre andre betaler 90 000 kroner. Etter en lik fordeling ville hver betalt 120 000 kroner.
Ved lik fordeling betaler eieren av seksjon 1 60 000 kroner mindre, og eieren av seksjon 2 betaler 30 000 kroner mindre. De tre eierne av de små seksjonene ville betalt 30 000 kroner mer hver. Disse tre er «de som berøres». Henrik, som eier seksjon 3, stemmer nei på årsmøtet, men to av de tre andre mindre seksjonene stemmer ja. Selv om forslaget får flertall, kan det ikke gjøres gjeldende overfor Henrik, for han har ikke uttrykkelig sagt ja.
Skulle alle de tre små seksjonene skrive under på at de er enige, kan vedtektene endres og kostnadene deles likt. Sammen med resten av vedtektene bør endringen tinglyses slik at nye eiere også er bundet.
Hva en lik fordeling betyr for dem som eier små seksjoner
Det er lett å se for seg at «likt» er mest rettferdig. Men sameiebrøken speiler eierandelen, og kostnadene følger eierandelen. En eier med liten brøk har en mindre del av eiendommen og betaler mindre. Skal alle betale like mye, betaler eieren av en liten seksjon mer enn sin eierandel tilsier. Derfor kreves det samtykke fra dem det går ut over.
Hva du kan gjøre hvis du ønsker en annen fordeling
Foreslå en vedtektsendring og få de berørte til å godta den skriftlig. Er det forbruk du vil fordele etter, kan du undersøke om det er særlige grunner til måling per seksjon. Vil dere heller dele noen bestemte kostnader, kan dere ta det som en egen vedtektsbestemmelse for den kostnaden. Se også hvordan fordeles felleskostnadene.
Kort oppsummert
- Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken. Likt per seksjon er en annen fordeling.
- Særlige grunner gir bare adgang til å fordele etter nytte eller forbruk.
- En annen fordeling kan fastsettes i vedtektene hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige.
- Et vanlig flertallsvedtak i årsmøtet er ikke nok til å fordele kostnadene likt per seksjon.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.