Kan samboeravtalen fraskrive retten til å overta boligen?
Delvis. Husstandsfellesskapsloven sier at avtaler mellom partene skal tas i betraktning, så en samboeravtale kan svekke eller fjerne kravet ditt på å overta boligen. Loven sier ikke at avtalen alltid avgjør saken. En avtale som ville være urimelig å holde dere til, kan settes til side etter avtaleloven § 36. Avtalen blir derfor tungtveiende, men ikke absolutt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om avtaler og retten til å overta boligen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneRetten til å overta felles bolig etter husstandsfellesskapsloven er ikke noe man blir født med. Den gir en mulighet som domstolen vurderer konkret. En samboeravtale kommer inn i den vurderingen.
Husstandsfellesskapsloven § 4 er kort: «Ved vurderingen av om et husstandsmedlem skal få rettigheter etter denne loven, skal også avtaler mellom partene tas i betraktning.» Paragrafen sier altså ikke at avtalen bestemmer alt, og den sier heller ikke at du ikke kan avtale noe annet. Den sier at avtalen skal veies inn.
Det er tre måter en samboeravtale kan virke på. Den kan si at ingen av dere har krav på å overta den andres bolig. Den kan si at en bestemt av dere skal overta. Eller den kan fordele eierskapet slik at spørsmålet aldri oppstår.
Hvor mye veier avtalen
Hovedregelen er at en avtale mellom voksne skal holdes. Det gjelder også samboeravtaler. Har begge forstått hva de skrev under på, og den er gjort uten press, vil domstolen legge stor vekt på den.
Avtalen kan likevel settes til side helt eller delvis. Avtaleloven § 36 lar en avtale settes til side eller endres så langt det ville virke urimelig eller i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Dette er en generell regel som gjelder alle avtaler. Det er ikke noe som bare gjelder samboere.
Hva som er urimelig, avgjøres etter en samlet vurdering. Typiske spørsmål er hvor lenge det er siden avtalen ble inngått, om forholdene har endret seg mye, og om den ene parten kommer svært dårlig ut. Har dere fått barn etter at avtalen ble skrevet, og avtalen forutsatte at dere ikke fikk det, kan avtalen virke annerledes enn dere tenkte.
Loven har ingen regel om at en avtale er ugyldig fordi den ble skrevet lenge før bruddet.
Hva som styrker en avtale
Noen forhold gjør det lettere å holde fast ved en avtale:
- Den er skriftlig, datert og underskrevet av begge.
- Den er konkret om bolig, innbo og hvem som skal overta hva.
- Begge hadde reell mulighet til å forstå innholdet før de skrev under.
- Den er gjennomgått på nytt når viktige ting har endret seg, for eksempel ved kjøp av bolig eller når barn er født.
Svake punkter er avtaler som er muntlige, som er skrevet under tidspress, eller som gir den ene alt og den andre ingenting uten at det er noen grunn til det. Dere kan lese mer om dette i artikkelen om urimelig samboeravtale.
Når avtalen gir noen en sterkere stilling
Avtaler kan også virke den andre veien. Har dere skrevet at den ene skal få overta boligen ved brudd mot et bestemt vederlag, taler det for at den personen får overta, og for at prisen følger avtalen. Retten skal ta avtalen i betraktning også da.
Har dere ikke en avtale om dette i det hele tatt, er det lovens vilkår alene som gjelder: to års samliv eller barn, og sterke grunner ved brudd.
Karin og Ahmed
Karin og Ahmed flytter sammen i 2019. Ahmed eier en toromsleilighet fra før. De skriver en samboeravtale der det står at leiligheten er Ahmeds, og at Karin ikke har noe krav på den ved brudd.
I 2024 har de to barn, og Karin har gått ned i stilling for å ta seg av dem. Leiligheten er byttet mot en større enebolig som Ahmed eier alene. Så tar forholdet slutt.
Karin vil overta boligen sammen med barna. Hun oppfyller vilkårene om to års samliv og felles barn. Ahmed viser til avtalen fra 2019. Avtalen er skriftlig og gjelder den boligen han eide da.
Retten vil ta avtalen i betraktning etter § 4. Den vil også vurdere om det er urimelig å holde Karin til en avtale som ble skrevet før barna kom og før boligen ble en annen. Ahmed har et sterkt argument for at avtalen gjelder. Karin har et argument for at forholdene er så endret at avtalen ikke bør avgjøre alene. Utfallet er ikke gitt på forhånd, og det avhenger av alle forholdene i saken.
Slik skriver dere en avtale som tåler et brudd
Skriv konkret om hva som gjelder for boligen, og si om bestemmelsen også skal gjelde hvis dere får barn. Sett inn en bestemmelse om at avtalen skal vurderes på nytt ved viktige endringer. Ha en dato og en underskrift fra begge. Du finner en mal for samboeravtale som kan brukes som utgangspunkt.
Kort oppsummert
- En samboeravtale kan svekke eller fjerne retten til å overta boligen, fordi avtaler skal tas i betraktning etter husstandsfellesskapsloven § 4.
- Avtalen avgjør ikke alltid. Den kan settes til side helt eller delvis etter avtaleloven § 36 hvis den er urimelig.
- Skriftlige, konkrete og oppdaterte avtaler har størst vekt.
- Vil dere avtale bort retten til å overta boligen, bør avtalen si det direkte.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.