Hvorfor boligen er det viktigste punktet i en samboerkontrakt
Boligen er som regel den klart største felles økonomiske verdien et samboerpar har, og samtidig det området der loven gir minst automatisk beskyttelse sammenlignet med ekteskap. Mens ektefeller har et helt lovverk som regulerer felleseie, skjevdeling og bruksrett gjennom ekteskapsloven, må samboere i stor grad avtale seg til tilsvarende trygghet selv. En samboerkontrakt er ikke lovregulert i noe fast format — det finnes ingen bestemt mal loven krever at dere følger — men det er nettopp derfor den er så viktig: den gir dere frihet til å regulere nøyaktig det dere faktisk er enige om, i stedet for å være prisgitt en skjønnsmessig vurdering av bevis og sannsynlighet den dagen forholdet tar slutt. Uten en slik avtale er hovedregelen alminnelig sameierett, som i utgangspunktet legger til grunn like store andeler dersom ikke annet kan bevises — noe som kan slå svært urettferdig ut dersom den ene faktisk har bidratt langt mer enn den andre til kjøp, nedbetaling eller oppussing av boligen.
Dette bør boligdelen av kontrakten faktisk regulere
Kontrakten bør for det første slå fast den nøyaktige eierbrøken i boligen, og hvordan denne brøken er kommet frem til — for eksempel ut fra egenkapitalinnskudd, gaver fra foreldre eller ulik nedbetaling på lånet. For det andre bør den regulere hvordan løpende utgifter som avdrag, renter, forsikring og eiendomsskatt skal fordeles mellom dere mens dere bor sammen, og hva som skjer dersom fordelingen i praksis avviker fra det som opprinnelig ble avtalt. For det tredje bør kontrakten si noe om hva som skal skje dersom en av dere ønsker å selge, eller dersom forholdet tar slutt: har den som ikke ønsker salg, rett til å kjøpe ut den andre til markedspris, og innenfor hvilken tidsfrist må dette eventuelt skje? For det fjerde bør dere ta stilling til hva som skjer med verdiøkning eller verdifall på boligen — følger dette eierbrøken automatisk, eller skal det fordeles annerledes dersom den ene har lagt ned mye eget arbeid i oppussing? Til sist bør kontrakten avklare hva som skjer med påkostninger og forbedringer som gjøres underveis, slik at dere slipper å rekonstruere hvem som betalte for hva, mange år etter at arbeidet ble utført. Jo mer konkret disse punktene er formulert, desto mindre rom er det for uenighet den dagen avtalen faktisk må brukes.
Eksempel: Henrik og kjæresten avtalte eierbrøken før de flyttet inn
Henrik og kjæresten hans skulle kjøpe leilighet sammen, men Henrik hadde solgt sin forrige bolig og gikk inn med 800 000 kroner mer i egenkapital enn kjæresten. I stedet for å la dette forbli en muntlig forståelse, satte de seg ned med en advokat før overtakelse og skrev en samboerkontrakt som fastsatte eierbrøken til 65/35 basert på de faktiske innskuddene, samt en klausul om at den som ønsket å bli boende ved et eventuelt brudd, hadde rett til å kjøpe ut den andre basert på en uavhengig verditakst innen seks måneder. Da de tre år senere valgte å gå hver til sitt, var det ingen diskusjon om hvem som eide hvor mye — kontrakten ga svaret direkte. De ble raskt enige om at kjæresten skulle overta leiligheten, innhentet en takst fra en nøytral megler, og gjorde opp basert på den avtalte eierbrøken uten at forholdet endte i noen advokatstrid om penger, selv om selve bruddet i seg selv naturligvis var vanskelig nok.
Slik lager dere en kontrakt som faktisk holder
Skriv kontrakten så tidlig som mulig, helst før dere kjøper boligen sammen eller flytter inn, slik at eierbrøken kan fastsettes basert på faktiske tall fra starten av, ikke rekonstrueres i ettertid. Sørg for at kontrakten er skriftlig, datert og signert av begge, og oppbevar den et sted begge har tilgang til — en samboerkontrakt trenger ikke tinglyses for å være gyldig mellom dere, men bør likevel tas godt vare på. Oppdater kontrakten dersom forholdene endrer seg vesentlig, for eksempel ved en stor oppussing, et arveoppgjør eller dersom den ene betaler ned en uforholdsmessig stor del av lånet over flere år. Vurder å få kontrakten gjennomgått av en advokat, særlig dersom beløpene er betydelige eller dere har ulik økonomisk styrke inn i forholdet, siden en kontrakt med uklare eller mangelfulle formuleringer kan skape akkurat den konflikten dere prøvde å unngå. En god samboerkontrakt er billig sammenlignet med kostnaden — både økonomisk og personlig — av en uklar boligtvist den dagen forholdet tar slutt.
Kort oppsummert: - Samboerkontrakt er ikke lovregulert i noe fast format, men er det viktigste verktøyet samboere har for å avklare boligforholdet. - Kontrakten bør fastsette eierbrøken, fordeling av løpende utgifter, og hva som skjer ved salg eller brudd. - Ta med regler for utkjøp, verdivurdering og frister — ikke bare hvem som eier hva. - Skriv kontrakten tidlig, gjerne før dere kjøper boligen sammen, og oppdater den ved vesentlige endringer. - Uten kontrakt gjelder alminnelig sameierett, som kan gi utfall verken av dere egentlig ønsker.