Særeie brukt på felles boliglån – slik vurderes sammenblandingen
Særeie felles boliglån er en kombinasjon som sjelden ender med at pengene bare er borte: har du brukt penger som var ditt særeie til å nedbetale et lån dere eier boligen sammen på, er selve særeiet som regel tapt, men du kan kreve pengene tilbake gjennom et vederlagskrav når dere skal skifte. Ekteskapsloven § 73 gir grunnlag for et slikt krav når din innsats har gjort at dere sammen fikk en større formue enn dere ellers ville hatt. Kravet forutsetter at du kan dokumentere at pengene var særeie, og at de faktisk gikk til akkurat dette lånet. Uten kvitteringer fra overføringstidspunktet blir kravet fort en påstand mot en påstand.
Heidi solgte en leilighet hun eide før hun giftet seg, og etter ektepakten var salgssummen på 900 000 kroner hennes særeie. To år senere brukte hun 500 000 av dette til å innfri en del av boliglånet på huset hun og mannen kjøpte sammen og eier i lik sameiebrøk. Da forholdet tok slutt fire år senere, mente Heidi at hun måtte få igjen minst de samme 500 000 kroner før resten av boligens verdi ble delt likt mellom dem.
Særeie felles boliglån: pengene gikk inn i en felles eiendel og sluttet å være Heidis alene
Så lenge Heidis 900 000 kroner sto på hennes egen konto, var de utvilsomt hennes særeie. Idet 500 000 av dem gikk til å nedbetale lån på en bolig som eies i sameie mellom Heidi og mannen, endret pengene karakter: de gikk inn i en eiendel som tilhører dem begge, ikke en eiendel som tilhører Heidi alene. Surrogatregelen i ekteskapsloven § 49, som sier at det som trer i stedet for særeie forblir særeie, redder henne ikke her, fordi det pengene «trådte inn i» ikke er en ny eiendel i hennes eget navn, men en økt egenkapital i noe dere eier sammen.
Vederlagskrav etter § 73: kompensasjon i stedet for eierskap
Det ekteskapsloven § 73 løser, er ikke spørsmålet om hvem som eier boligen. Det løser spørsmålet om Heidi skal ha kompensasjon for at hun har bidratt med penger som gjorde at den felles boligformuen ble større enn den ellers ville vært. I praksis betyr det at Heidi kan kreve å få de 500 000 kronene trukket ut av den samlede boligverdien før resten deles likt, omtrent som om boligen hadde en liten «gjeld» til henne personlig som skal gjøres opp før selve likedelingen. Beløpet justeres normalt ikke for verdistigning på boligen for øvrig, det er hovedsakelig det nominelle bidraget som legges til grunn, med mindre dere har avtalt noe annet, se også hva et vederlagskrav mellom ektefeller egentlig er.
Dokumentasjon fra overføringstidspunktet er det som avgjør, ikke hva dere husker
Heidi hadde kontoutskriften som viste overføringen fra hennes konto til boliglånskontoen, med dato og beløp som stemte overens med når hun mottok oppgjøret fra salget av leiligheten. Det gjorde kravet enkelt å sannsynliggjøre. Har du derimot latt salgssummen ligge på en felleskonto en stund før noe av den ble brukt til nedbetaling, blir det straks vanskeligere å bevise at det faktisk var dine særeiepenger, og ikke bare vanlig fellesinntekt, som gikk til lånet. Jo lenger tid som går mellom at pengene kom inn og at de ble brukt, desto svakere blir sammenhengen du må bevise.
Hva om boligen har steget mye i verdi siden nedbetalingen
Vederlagskravet Heidi har, er som hovedregel et kronebeløp, ikke en andel av boligens verdi. Har boligen steget kraftig i verdi etter at hun betalte ned lånet, får hun likevel bare de 500 000 kronene tilbake nominelt, ikke en forholdsmessig andel av den økte verdien slik hun ville fått om pengene i stedet var regnet som en eierandel. Det finnes unntak hvis dere uttrykkelig har avtalt noe annet, eller hvis omstendighetene tilsier at en ren kronesum vil gi et åpenbart urimelig resultat, men utgangspunktet er at Heidi bærer risikoen for at hun valgte å bidra med penger til gjeld fremfor å sikre seg en eierandel i selve boligen.
Hva du bør gjøre, og når advokat er verdt kostnaden
Skriv ned overføringen med dato, beløp og hvilken konto pengene kom fra, med en gang det skjer, ikke først når skilsmissen er et faktum. Er beløpet lite og dere er enige om at det skal trekkes fra, holder det ofte å ta det med som et punkt i skifteavtalen uten advokat. Er beløpet stort, som Heidis 500 000 kroner, eller er den andre uenig i at pengene faktisk var særeie, bør du bruke en advokat til å sette opp kravet skriftlig med henvisning til dokumentasjonen, typisk for mellom 3 000 og 5 000 kroner timen. Blir kravet bestridt for retten, må du regne med et samlet honorar på flere titusen kroner, men et udokumentert krav på et halvt årslønn er sjelden noe du bør gi slipp på uten å prøve. Fremsett kravet skriftlig så tidlig som mulig i prosessen, gjerne allerede i det første brevet der dere skisserer hvordan skiftet bør se ut, slik at det ikke fremstår som noe du fant på underveis fordi resten av forhandlingen gikk din vei.
Kort oppsummert
- Særeie felles boliglån gir som regel ikke lenger et rent eierskap til pengene, men et vederlagskrav etter ekteskapsloven § 73.
- Vederlagskravet trekkes normalt ut av boligformuen med sitt nominelle beløp før resten deles likt.
- Bevisbyrden ligger hos deg, og en kontoutskrift som viser dato og beløp for overføringen er det som teller mest.
- Store beløp er nesten alltid verdt en advokat, typisk mellom 3 000 og 5 000 kroner timen, for å sikre kravet skriftlig.