Rotter i huset du leier: utleiers ansvar for rottesikring
Rotter som kommer inn gjennom bygningen, er en mangel ved eiendommen som utleier må utbedre. Det gjelder også når du leier hele huset. Utleier er ansvarlig for bygningens tilstand, som hull, ødelagte avløp og dårlig tetting. Skyldes rottene forhold på din side, for eksempel åpent avfall, er bildet et annet. Meld fra skriftlig, og krev retting, avslag og eventuelt erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem har ansvaret for bygningen
Etter husleieloven § 5-3 plikter utleier å holde husrommet og eiendommen for øvrig i den stand du har krav på. Dette omfatter bygningen: grunnmur, avløpsrør, tak, vegger og ventilasjonsåpninger. Rotter kommer inn gjennom skader, åpne hull eller feil i rørsystemet, og slike feil er utleiers ansvar.
Det spiller ingen rolle at du leier hele huset og kanskje har ansvar for hagen. Leier du et enebolig eller rekkehus, er det fortsatt utleier som eier bygget og må sørge for at det er tett. Hvis rotter kommer inn gjennom bygningen, har du de samme kravene som i en leilighet, jf. husleieloven § 5-7.
Hvordan rottene kommer inn
Typiske årsaker som er utleiers ansvar:
- brudd eller utette skjøter i avløpsrør under grunnen
- hull i grunnmur, kjellervegg eller gulv
- manglende rister over ventiler og kanaler
- råttent treverk eller skader der rotter kan gnage seg inn
Utleier må utbedre skaden og sørge for bekjemping. Å bare sette ut gift hjelper lite hvis rottene fortsatt kan komme inn.
Når ansvaret kan flyttes til deg
Husleieloven § 5-1 pålegger deg å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet. Rotter trekkes av mat og søppel. Hvis du for eksempel lar avfall ligge åpent utendørs, lagrer fuglefôr ute i store mengder eller lar mat stå fremme i kjelleren, kan rotter bli tiltrukket av forholdene du har skapt.
Skyldes mangelen forhold på din side, har du ikke de samme kravene etter § 5-7. Utleier må likevel rette mangelen (§ 5-7 annet ledd), men kan stille som vilkår at du først betaler erstatning for tap du er ansvarlig for, se husleieloven § 5-8. Utleier må kunne vise at det er du som har forårsaket angrepet.
Er det uklart om bygningen eller din adferd er årsak, taler en feil i bygget ofte for utleiers ansvar fordi rottene må komme inn et sted.
Krav du kan stille når rottene kommer
Når årsaken ligger i bygningen:
- Retting. Utleier må tette hull, reparere rør og bekjempe rottene. Det skal skje innen rimelig tid. Rotter er en helserisiko, og da regnes tiden som rimelig kort.
- Avslag i leien etter husleieloven § 2-11, så lenge mangelen ikke er ubetydelig.
- Erstatning for tap hvis utleier har vist feil eller forsømmelse, for eksempel for matvarer som er ødelagt eller kostnader for midlertidig bosted.
- Heving i alvorlige tilfeller, hvis plagen er vesentlig mislighold.
Dokumenter fra første dag
Ta bilder av spor, bitt og ødelagte vegger. Be bekjemperen skrive en rapport som viser hvor rottene kommer inn. Rapporten er sterk dokumentasjon på at feilen ligger i bygget. Hold en logg over når du varslet, og hva utleier svarte.
Henrik og det utette avløpet
Henrik og samboeren leier en enebolig for 19 000 kroner i måneden. I september hører de rotter i veggen. Henrik melder fra skriftlig. Bekjemperen finner at et avløpsrør under kjellergulvet er brutt, og at rottene kommer inn derfra.
Utleier må grave opp og reparere røret. Det tar seks uker. Gjennom hele perioden kan ikke familien bruke kjelleren, og kjøkkenet er plaget av lukt. De krever 15 prosent avslag, altså 2 850 kroner i måneden. Fordi årsaken er en bygningsfeil, er ansvaret utleiers. Hadde bekjemperen funnet åpne avfallssekker i hagen som eneste årsak, ville utleiers ansvar vært mindre klart.
Hvem betaler for bekjempingen
Når årsaken ligger i bygningen, er det utleier som betaler for bekjemping og reparasjon. Det er en del av plikten til å rette mangelen for egen regning. Du skal ikke betale for et skadedyrfirma som utleier bestiller, og du kan heller ikke bli pålagt å dekke arbeidet i etterkant, med mindre rottene skyldes forhold på din side.
Er årsaken uklar, bør du ikke betale noe på forhånd. Be bekjemperen skrive hva som er funnet, og la utleier ta stilling til regningen. Ønsker du å bestille selv fordi utleier ikke gjør noe, må du først ha gitt utleier en rimelig mulighet. Forsvarlige utgifter kan da kreves dekket etter husleieloven § 2-10.
Leier du hele huset
Mange tror at en leietaker som leier hele huset overtar ansvaret for alt. Det stemmer ikke. Vedlikeholdet av bygningen ligger hos utleier med mindre noe annet er avtalt, og du har et begrenset vedlikehold av løst utstyr og små ting. Hage, uteområde og avfallshåndtering kan være din oppgave etter avtalen, og der må du selv unngå at rotter lokkes til.
Kort oppsummert
- Rotter som kommer inn gjennom bygningen, er en mangel utleier må utbedre, også når du leier hele huset.
- Utleier har ansvar for bygningens tilstand, som avløpsrør, grunnmur og tetting.
- Skyldes rottene din adferd, for eksempel åpent avfall, kan ansvaret flyttes til deg.
- Du kan kreve retting, avslag i leien og i visse tilfeller erstatning eller heving.
- Meld fra skriftlig og dokumenter rottene og hvor de kom inn.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.