Rotete leilighet: kan utleier kreve at leietaker rydder?
Nei, ikke bare fordi leiligheten er rotete. Du bestemmer selv hvordan du bor, og husleieloven gir ikke utleier rett til å kreve at du rydder. Rotet blir mislighold når det skader boligen, gir skadedyr eller skaper brannfare, fordi du skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd). Da kan utleier gi skriftlig advarsel, og fortsetter forholdet, kan utleier heve leieavtalen etter § 9-9.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du kan bestemme selv i leieboligen
En leieavtale gir deg bruksretten til boligen. Hvordan du innreder, rydder og lever, er i utgangspunktet din sak. Husleieloven har ingen regel om at en bolig skal være ryddig, og utleier kan ikke kreve å få leiligheten ryddet til en bestemt standard fordi han synes den ser rotete ut.
Du har likevel plikter. Etter husleieloven § 5-1 annet ledd plikter leieren å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen. Etter § 5-2 skal du følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleier har fastsatt for å sikre god husorden. Det er de to reglene utleier må bygge på. Spørsmålet blir derfor ikke om det er rotete, men om rotet i praksis er et brudd på aktsomhetsplikten eller på rimelige ordensregler.
Når rotet blir mislighold
Rot er mislighold når det har konsekvenser. Vanlige eksempler er:
- avfall og matrester som gir mus, rotter, kakerlakker eller andre skadedyr, også for naboer
- gjenstander som blokkerer rømningsveier, ovn, sikringsskap eller elektriske anlegg
- fuktskader, mugg eller rennende vann som ikke blir meldt fra om
- så mye ting at gulv, vegger eller bæring kan bli skadet
I slike tilfeller er det ikke selve rotet, men følgene, som gjør det til brudd på § 5-1. Utleier kan også kreve at du sørger for at brannslukking og røykvarsler fungerer, siden du skal kontrollere dem etter § 5-3 annet ledd.
Husleieloven § 9-9 første ledd bokstav b gjør det til vesentlig mislighold når leieren «tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere». Bokstav e fanger opp annet mislighold som gjør det nødvendig å få avtalen til opphør.
Utleiers adgang til å se hvordan det står til
Mistenker utleier at tilstanden er alvorlig, kan han ikke gå inn når han vil. Etter § 5-6 plikter du i nødvendig utstrekning å gi utleier adgang til tilsyn. Du skal få melding i rimelig tid før tilsynet. Unntaket er når det er nødvendig å handle straks for å hindre skade, og det ikke går an å varsle.
Det betyr at utleier kan be om et tilsyn for å se om det er skade eller skadedyr, men ikke bruke det til å vurdere hvor ryddig du bor. Blir adgang nektet uten grunn, kan det i seg selv bli et mislighold.
Ønsker du å vite mer om skriftlig advarsel i utleieforhold, kan du lese om advarsel til leietaker.
Gjør utleier et tilsyn, bør han skrive ned hva han ser og ta bilder. Det er dokumentasjon som senere kan vise om tilstanden har vart, forverret seg eller blitt bedre etter en advarsel. Som leier kan du også dokumentere at du har ryddet opp, slik at utleier ikke har grunnlag for å gå videre. Vær også oppmerksom på at utleiers rett til adgang er knyttet til tilsyn og arbeid, ikke til å kontrollere hverdagen din.
Advarsel, frist og heving
Utleier bør gå fram i trinn.
Først en skriftlig advarsel. Loven krever at advarselen er skriftlig, men sier ikke noe om hvor lang frist den skal gi. Den bør beskrive konkret hva som er galt, for eksempel «matrester på kjøkkenet har gitt mus», hva som kreves gjort, og en rimelig frist. Utleier bør dokumentere tilstanden med bilder.
Deretter, hvis forholdet fortsetter etter advarselen, kan utleier heve etter § 9-9. En heving skal være skriftlig, og grunnen skal oppgis. Den kan pålegge deg å flytte straks. Blir avtalen hevet, er du ansvarlig for utlegg og tapt leie etter § 5-8.
Utleier kan altså ikke bare heve fordi leiligheten er rotete. Det må være vesentlig mislighold, og for bokstav b må det komme en advarsel først. Tvister om dette behandles av Husleietvistutvalget.
Isak og skadedyrene på kjøkkenet
Isak leier en leilighet av Helene for 11 800 kroner i måneden. Ved et varslet tilsyn ser Helene at kjøkkenet er fullt av søppelsekker og matrester, og hun finner musespor bak kjøleskapet. Naboen har også sett mus i oppgangen.
Helene skriver en advarsel: «Du må fjerne søppel og matrester innen 14 dager. Det har oppstått mus, og dette er til skade for eiendommen og de andre beboerne.» Hun legger ved bilder. Isak rydder bort søppelet, men musene blir værende. Skadedyrfirmaet sender regning på 5 400 kroner og sier at kilden er matrester i Isaks kjøkken.
Her har Helene både et grunnlag for erstatning for utgiftene etter § 5-8, fordi Isak har forsømt aktsomhetsplikten, og eventuelt en vei mot heving hvis forholdet fortsetter etter advarselen. Hadde leiligheten bare vært uryddig uten at det førte til skade, ville hun ikke hatt noe krav.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke kreve at du rydder en rotete leilighet bare fordi den er rotete. Husleieloven har ingen slik regel.
- Du skal behandle boligen med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd) og følge rimelige ordensregler (§ 5-2).
- Rot som skader boligen, gir skadedyr eller skaper brannfare, er mislighold.
- Utleier kan kreve adgang til tilsyn med rimelig varsel (§ 5-6) og gi skriftlig advarsel før heving etter § 9-9 første ledd bokstav b.
- Ved heving er du ansvarlig for utlegg og tapt leie (§ 5-8).
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.