Har jeg rett på forhåndsbefaring før overtakelsen?
Nei, loven gir deg ingen uttrykkelig rett til forhåndsbefaring av et nybygg. En slik rett må stå i kontrakten, og mange utbyggere tilbyr den likevel. Loven gir deg overtakelsesforretningen med synfaring, som kan kalles inn med minst sju dagers varsel, og en ny synfaring omtrent ett år etter overtakelsen. Er forhåndsbefaring ikke avtalt, kan du be om den, men utbyggeren kan si nei.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven gir deg i stedet
Bustadoppføringslova nevner ikke forhåndsbefaring. Det loven gir deg, er overtakelsesforretningen. Etter at utbyggeren har meldt fra om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst sju dagers varsel kalle inn til overtakelsesforretning med synfaring av det utbyggeren har levert. Omtrent ett år etter overtakelsen kan hver av partene dessuten kreve en ny synfaring (ettårsbefaringen).
Kontrakten kan gi deg mer enn loven. Står det i kontrakten eller i et vedlegg at kjøperne får en befaring noen uker før overtakelsen, har du krav på den. Loven sier at ingen kan avtale eller gjøre gjeldende vilkår som er dårligere for deg enn det loven gir (§ 3), men den hindrer ikke utbyggeren i å love mer.
Mange utbyggere bruker forhåndsbefaring som en fast del av prosjektet. Da er det vanligvis en tid på dagtid, med en prosjektleder som går gjennom boligen og noterer det du peker på.
Hvorfor en befaring før overtakelsen er verdt å be om
Om boligen har en mangel, vurderes ut fra tilstanden på overtakelsestidspunktet (§ 28). Feil som er rettet før den dagen, er ikke lenger noe å strides om. Det er hovedgrunnen til at en tidlig befaring lønner seg.
Det finnes også en frist. Skjer overtakelsen ved overtakelsesforretning, må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde ha vært oppdaget da, så snart det er mulig (§ 30). Har du sett feilene i forkant og meldt dem skriftlig, har utbyggeren tid til å rette dem, og protokollen kan bli kort.
Til sist gir den deg et bilde av om arbeidet nærmer seg ferdig. Står det fortsatt kasser i stuen to uker før overtakelsen, vet du at du bør følge med på fremdriften.
Slik ber du om en forhåndsbefaring
Se først i kontrakten og vedleggene om en forhåndsbefaring er nevnt. Står den der, henviser du til punktet. Står den ikke der, ber du om den som en tjeneste.
Skriv til utbyggeren eller prosjektlederen, helst på e-post. Foreslå et tidspunkt en til to uker før overtakelsesforretningen, så det er tid til å rette det som kommer frem. Nevn hvem som kommer med. Ofte er det lurt å ha med en byggekyndig, og da må du regne med at du betaler vedkommende selv hvis ikke annet er avtalt.
Sjekk det som er lett å overse. Gå gjennom hvert rom med den tegningen og leveransebeskrivelsen du fikk ved kjøpet i hånden, og se om det som står der, faktisk er levert. Åpne vinduer og dører, kjør vann i alle kraner, test brytere og ventilasjon, og se etter skader på gulv, vegger og karmer. Det som ikke er bygget slik avtalen sier, kan være en mangel.
På selve befaringen tar du bilder av alt du ser, også av det du er usikker på. Lag en liste og be om at den blir sendt til utbyggeren samme dag, med en frist for retting.
Aisha og Henrik
Aisha og Henrik Dahl har kjøpt en treroms leilighet for 3 800 000 kroner. Utbyggeren melder 2. mai at arbeidet etter planen er ferdig rundt 20. mai, og innkaller til overtakelsesforretning 21. mai. Kontrakten sier ingenting om forhåndsbefaring.
Aisha skriver en e-post 5. mai: «Vi vil gjerne se leiligheten 13. mai sammen med en takstmann, slik at feil kan rettes før overtakelsen. Passer det?» Prosjektlederen svarer at det går fint, men at han bare kan gi dem en time.
På befaringen finner de elleve ting: en ripe i parketten, en dør som slår i veggen, to stikkontakter uten deksel, og noen mindre punkter. Aisha sender listen samme kveld. På overtakelsesforretningen 21. mai er åtte av punktene rettet. De tre siste skrives inn i protokollen med en frist, og Aisha vet hva hun kan holde tilbake av sluttbeløpet til de er utbedret.
Hvis utbyggeren sier nei
Utbyggeren bryter ikke loven ved å si nei hvis kontrakten ikke lover befaringen. Du har fortsatt overtakelsesforretningen, og den kan du bruke fullt ut. Be om god tid, og la være å la deg presse. Det finnes ingen tidsgrense i loven for hvor lenge en overtakelsesforretning kan vare.
Be om å få se alt, åpne skap, prøve vann og lys og lufte rommene. Skriv i protokollen det du ser, og ikke signer en protokoll som sier «ingen merknader» hvis du har sett feil. Noe du ikke rekker å undersøke, kan du reservere deg mot skriftlig.
Hold en forhåndsbefaring og en forhåndsovertakelse fra hverandre. Forhåndsovertakelse betyr å ta boligen i bruk før overtakelsen er avsluttet. Det er noe annet, og det har egne risikoer (forhåndsovertakelse). Er du i tvil om hvordan selve overtakelsen foregår, finner du mer under hva er en overtakelsesforretning.
Kort oppsummert
- Loven gir ikke rett til forhåndsbefaring, og en slik rett må stå i kontrakten.
- Loven gir deg en overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel og en ny synfaring omtrent ett år etter overtakelsen.
- En forhåndsbefaring før overtakelsen gjør at feil kan rettes i tide, og at protokollen blir kortere.
- Be om forhåndsbefaring skriftlig, og send en liste med frist til utbyggeren samme dag.
- Sier utbyggeren nei, bruker du overtakelsesforretningen til å se alt og skriver merknadene i protokollen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.