Renter på mellomfinansiering ved forsinket nybygg: slik krever du dem

Hva mellomfinansiering er og hvorfor forsinkelsen koster

Mellomfinansiering er et lån som dekker en periode der du trenger penger før de endelige pengene er på plass. Ved nybygg kan det være et brolån som skal innfris når det ordinære boliglånet utbetales ved overtakelsen. Blir nybygget forsinket, løper brolånet lenger enn planlagt.

Rentene er et økonomisk tap. Spørsmålet er om utbyggeren skal betale dem, og når. Svaret avhenger av hvordan reglene om dagmulkt og erstatning henger sammen i bustadoppføringslova.

Dagmulkten kommer først og trekkes fra

Du kan kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, uten å vise tap. Den er som regel 1 promille av samlet vederlag per dag, i høyst 100 dager. Erstatning for tap kommer i tillegg bare for det som overstiger dagmulkten, og ikke før terskelen i loven er nådd.

Har du merrenter på 14 000 kroner i måneden og dagmulkt på flere titusen i måneden, er det ikke noe tap å kreve ut over dagmulkten. Rentene dekkes i praksis av dagmulkten. Du kan altså ikke legge sammen rentene og dagmulkten for samme periode.

Når du kan kreve rentene som erstatning

Tap utover dagmulkten kan du bare kreve hvis entreprenøren eller noen han svarer for har vært grovt uaktsom, eller handlet i strid med redelighet og god tro. Det er en høy terskel.

I perioder uten dagmulkt, som tiden etter de 100 dagene, kan du kreve erstatning for tap som skyldes forsinkelsen. Her gjelder ikke terskelen om grov uaktsomhet. Det som kreves, er at tapet er et økonomisk tap utbyggeren rimelig kunne regne med som følge av forsinkelsen, og at du har begrenset tapet gjennom rimelige tiltak.

Hever du kontrakten, kan du kreve nødvendige merkostnader og annet økonomisk tap utbyggeren rimelig kunne regne med (§ 22). Dagmulkt som er påløpt, trekkes fra erstatningen.

Hvilke renter som teller

Bare merrenter forsinkelsen har påført deg, teller som tap. Renter du ville betalt uansett, for eksempel renten på boliglånet du fikk uansett når du flyttet inn, er ikke et tap.

Regn ut forskjellen. Skulle brolånet vært erstattet av boliglån 1. mars, og det ble først erstattet 1. august, er tapet ikke hele renten på brolånet. Boliglånet ville også hatt renter. Tapet er forskjellen mellom det brolånet koster og det boliglånet ville kostet i de fem månedene.

Dokumenter med låneavtalen, rentesatsen og rentespesifikasjoner fra banken, og be banken skriftlig oppgi hvilken rente boliglånet ville fått.

Hva du må gjøre underveis

Fortell utbyggeren tidlig at du har et brolån og når du må ha overtatt. Da er det vanskeligere for ham å hevde at tapet var uventet. Loven krever ikke at du melder fra, men tapet må være noe han rimelig kunne regne med.

Snakk med banken om å forlenge brolånet på best mulig vilkår. Du skal begrense tapet med rimelige tiltak, og banken kan ofte tilby bedre alternativer enn å la lånet løpe på standardvilkår.

Send kravet skriftlig når perioden uten dagmulkt er over, med regnestykke og vedlegg. Er kravet avvist, kan det bringes inn for forliksrådet.

Kort oppsummert

• Ekstra renter på mellomfinansiering er et økonomisk tap, men dagmulkten løper først og trekkes fra.
• Tap utover dagmulkten kan bare kreves ved grov uaktsomhet, men i perioder uten dagmulkt, for eksempel etter 100 dager, kan du kreve dokumentert tap.
• Bare merrenter forsinkelsen har påført deg teller, ikke renter du ville betalt uansett.
• Tapet må være noe utbyggeren rimelig kunne regne med, og du må begrense det.
• Dokumenter med låneavtale og rentespesifikasjon, og fortell utbyggeren tidlig om lånet.