Prosjektet byttet entreprenør underveis – endrer det rettighetene mine?
Nei, at prosjektet bytter entreprenør underveis, endrer ikke rettighetene dine som kjøper. Avtalepartneren din er utbyggeren som solgte boligen til deg, og han svarer overfor deg uansett hvilket byggefirma som gjør arbeidet. Det samme gjelder garantien, fristene og reglene om mangler i kontrakten. Saken stiller seg annerledes bare hvis du får en ny avtalepart, for eksempel ved at kontrakten overføres til et annet selskap. Da bør du ikke samtykke uten å vite hva du eventuelt mister.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem er avtalepart når prosjektet bytter entreprenør
Du har en kontrakt med den som solgte deg boligen. I bustadoppføringslova kalles han «entreprenør», men i et boligprosjekt kalles han ofte utbygger. Han er den som har forpliktet seg til å levere boligen til deg, og loven gjelder avtaler mellom en næringsdrivende og en forbruker om oppføring av ny bolig.
Byggefirmaet som utfører arbeidet, er som regel utbyggerens egen underentreprenør. Du har ingen avtale med det. Når utbyggeren bytter ut firmaet, bytter han en av sine leverandører. Det angår hans avtale med byggefirmaet, ikke din avtale med ham.
I enkelte prosjekter har du to avtaler: én om tomten og én om bygget med et byggefirma. Da er byggefirmaet selv avtalepart for bygget, og et bytte av det er et skifte av avtalepart. Se i kontrakten hvem som står som selger og hvem som skal bygge.
Det som ikke endres
Utbyggeren er ansvarlig for arbeidet som underentreprenøren gjør. Har boligen en mangel som skyldes en underentreprenør, er utbyggeren fri for erstatningsansvar bare hvis underentreprenøren også ville vært fri (§ 35 andre ledd). For deg gir det samme rettigheter overfor utbyggeren som om han hadde utført arbeidet selv.
Fristene i kontrakten gjelder fortsatt. Utbyggeren skal holde avtalte frister for overtakelse og overføring av eiendomsretten (§ 10). At han skiftet byggefirma, gir ham ikke i seg selv rett til lenger tid.
Garantien er knyttet til avtalen din med utbyggeren, ikke til byggefirmaet. Den skal gjelde til fem år etter overtakelsen, og garantisten kan ikke begrense ansvaret fordi entreprenøren ikke har betalt premie eller på annen måte misligholder. Reklamasjonsfristen på fem år fra overtakelsen gjelder også, uavhengig av hvem som bygde.
Dessuten kan ikke utbyggeren avtale vilkår som er dårligere for deg enn loven. En klausul som sier at du ikke kan kreve noe av utbyggeren hvis byggefirmaet er byttet, er derfor ikke gyldig i den grad den stiller deg dårligere enn loven.
Når et bytte kan få betydning
Utbyggeren kan be om lenger frist hvis arbeidet blir forsinket av en underentreprenør. Loven sier at han har krav på tilleggsfrist bare hvis underentreprenøren selv ville hatt det, for eksempel ved en hindring utenfor kontroll (§ 11). Skyldes forsinkelsen at det første firmaet ikke leverte, og at et nytt måtte hentes inn, er det ikke uten videre en grunn til å utsette overtakelsen. Han må dessuten melde fra om kravet uten ugrunnet opphold.
Et bytte kan også øke risikoen for feil, fordi noe arbeid kan være gjort av ett firma og resten av et annet. Mangler har du samme rett til å kreve rettet uansett hvem som gjorde hva. Spør likevel om dokumentasjon for arbeidet som er gjort, slik at feil senere kan spores.
Det som endrer saken, er om utbyggeren selv skiftes ut. Overfører han kontrakten til et annet selskap, får du en ny skyldner. Som hovedregel krever et slikt skifte at du samtykker. Les derfor alt du blir bedt om å skrive under, og få bekreftet at garantien gjelder uendret overfor den nye parten.
Slik gjør du det
Skriv til utbyggeren og be ham bekrefte at kontrakten, garantien og fristene gjelder som før. Be om å få vite hvem som er nytt byggefirma og hvem som svarer for byggingen. Lagre svaret.
Skriv ikke under på noe som sier at du aksepterer et nytt byggefirma som avtalepart eller frafaller krav, uten å lese det grundig. Om du er usikker på hvem som er hvem i et prosjekt, kan du lese i spørsmålet om forskjellen på entreprenør, utbygger og totalleverandør.
Noor og byggefirmaet som ble skiftet ut
Noor Hassan kjøpte en leilighet for 4 480 000 kroner. Overtakelsen skulle være 1. oktober. I juni får hun en e-post om at «prosjektet har bytte byggefirma» og at overtakelsen kan bli utsatt seks uker.
Noor svarer at kontrakten er med utbyggeren, og at fristen står ved lag. Utbyggeren viser til at det første byggefirmaet fikk økonomiske problemer. Noor viser til at han etter loven har krav på ekstra tid fra en underentreprenør bare hvis den ville hatt rett til det selv, og at han må ha meldt fra uten ugrunnet opphold.
Boligen blir overtatt 12. november. Det er 42 dager etter fristen. Noor melder skriftlig at hun krever dagmulkt for forsinkelsen, og holder fast på garantien og reklamasjonsfristen på fem år, som begynner å løpe fra overtakelsen.
Kort oppsummert
- Avtalepartneren din er utbyggeren som solgte boligen, og han svarer for arbeidet uansett hvilket byggefirma som utfører det.
- Når et prosjekt bytter entreprenør, gjelder frister, garanti og mangelsregler som før.
- Utbyggeren kan kreve tilleggsfrist for en underentreprenør bare hvis underentreprenøren selv ville hatt krav på det.
- Skiftes utbyggeren ut som avtalepart, kreves som hovedregel ditt samtykke. Les alt før du skriver under.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.