Får jeg pengene tilbake hvis jeg har nedbetalt fellesgjeld og selger?

Slik virker nedbetalt fellesgjeld når du skal selge andelen i borettslaget

Prisen på en andel i borettslag består av to deler: kjøpesummen, som selgeren får utbetalt, og andelen av lagets fellesgjeld, som kjøperen overtar. Til sammen blir det totalprisen. Se artikkelen om totalpris i borettslag.

Har du nedbetalt din andel av fellesgjelden gjennom en IN-ordning, er fellesgjelden på andelen din lavere. Det er andelen som har den lavere gjelden, og den følger med når den selges. Kjøperen overtar derfor mindre fellesgjeld enn før, og felleskostnadene er som regel lavere.

Loven sier ikke at du skal få tilbakebetalt beløpet fra laget, og banken betaler det heller ikke ut til deg. Pengene er brukt til å redusere lagets gjeld, og verdien ligger igjen i andelen. Det er prisen kjøperne er villige til å betale som avgjør hvor mye du får igjen.

Regnestykket når du selger

Se på det slik: Kjøperne sammenligner totalpriser. Er totalprisen i markedet for en lignende bolig 2,4 millioner kroner, og andelen din har 500 000 kroner i fellesgjeld, er en kjøpesum på 1,9 millioner kroner rimelig. Hadde du ikke nedbetalt og i stedet hatt 800 000 kroner i fellesgjeld, ville kjøpesummen blitt 1,6 millioner. Forskjellen på 300 000 kroner tilsvarer beløpet du har nedbetalt.

Dette er et regnestykke som forutsetter at markedet er det samme. Pris svinger, og nedbetalingen gir ikke deg en garanti for et bestemt beløp. Stiger boligprisene, øker totalprisen, og din gevinst er større. Faller de, tar du også tapet.

Hva du bør dokumentere

Hold orden på papirene fra første innbetaling:

• bekreftelse fra laget eller forretningsfører på hvor mye du har nedbetalt og når
• oversikt over gjenstående fellesgjeld på andelen din
• kontoutskrifter eller kvitteringer for innbetalingene

Gi disse til megleren. Salgsoppgaven viser vanligvis fellesgjelden på andelen, og kjøperne trenger å se at andelen faktisk har lavere gjeld enn naboandelene. Kontroller at tallet i salgsoppgaven stemmer med laget sin bekreftelse før du signerer.

Slik får du verdien fram i salget

Nedbetalingen vises i to tall: lavere fellesgjeld og lavere felleskostnader. Be megleren løfte fram begge i salgsoppgaven og i visningen. Kjøperen kan sammenligne med nabolagets andeler, der fellesgjelden ofte er høyere. Hvis felleskostnadene dine er lavere enn naboens fordi du har nedbetalt, er det et konkret salgsargument som er lett å dokumentere.

Du bør også huske hva pengene ellers kunne gjort. Nedbetaling gir deg lavere felleskostnader hele tiden du bor der, men kapitalen er bundet til andelen til du selger. Om det lønner seg, avhenger av renten på lagets lån og hva du kunne fått ellers.

Har du hatt nedbetalingen i flere år, er det også lurt å ta med den samlede besparelsen i felleskostnader. Har du for eksempel betalt 2 000 kroner mindre i måneden i tre år, er det 72 000 kroner. Det er penger du allerede har spart.

Prisregler og andre begrensninger

I noen borettslag er det bestemt i vedtektene hvordan prisen på andelen skal fastsettes. Borettslagsloven nevner at vedtekter kan inneholde regler om pris ved overføring av andel (§ 7-12). Har laget slike regler, er det de som gjelder, og du kan ikke ta høyere kjøpesum enn vedtektene tillater. Sjekk vedtektene før du setter en pris.

Selv om nedbetalingen er dokumentert, er det kjøperne som avgjør hva de vil betale. Du kan ikke kreve at kjøperen eller laget skal gi deg et bestemt tillegg for det du har nedbetalt.

Kort oppsummert

• Nedbetalt fellesgjeld følger andelen, og når du selger, får du pengene tilbake gjennom en høyere kjøpesum.
• Du får ingen utbetaling fra laget eller banken når du selger.
• Hva du får igjen for nedbetalt fellesgjeld, avhenger av totalprisen i markedet.
• Dokumenter hva du har nedbetalt, og sjekk at salgsoppgaven viser riktig fellesgjeld.
• Sjekk vedtektene for eventuelle prisregler før du fastsetter prisen.