Kan samboeren ta opp lån med sikkerhet i boligen vi eier sammen?
Samboeren din kan pantsette sin egen andel i boligen dere eier sammen, men ikke hele boligen uten at du samtykker. Panteloven åpner for å pantsette en ideell andel i fast eiendom. Sameigelova sier at et flertall ikke kan vedta å pantsette hele tingen. Pant i hele boligen krever derfor at begge skriver under. En bank kan likevel være lite villig til å ta pant i en halv bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en samboer kan pantsette alene
Eier dere boligen sammen, eier dere i sameie. Hver av dere eier en andel, for eksempel 50 prosent. Panteloven § 2-1 sier at eiendomsrett til fast eiendom og ideell andel i slike rettigheter kan pantsettes. Det betyr at samboeren din kan gi en bank pant i sin andel av boligen, også uten at du er med på det. Det følger også av sameigelova § 10 at en sameier har rett til å avhende hele eller deler av andelen sin, og i § 4 er pantsetting likestilt med avhending.
Pantet gjelder bare hans andel. Din andel blir ikke belånt, og du blir ikke skyldner for lånet så lenge du ikke har skrevet under på det.
Hva han ikke kan gjøre alene
Han kan ikke gi pant i hele boligen uten ditt samtykke. Sameigelova § 4 sier at et flertall kan gjøre vedtak om styring og utnytting, men at vedtaket ikke må gå ut på å avhende hele tingen. Pantsetting regnes som avhending. Et flertallsvedtak kan altså ikke pantsette hele boligen. For å gi pant i hele boligen må begge sameierne skrive under på pantedokumentet.
Hva som er vanlig i praksis
Banker tar sjelden pant i bare en halv bolig. Verdien av en halv andel er vanskelig å realisere, siden den som overtar andelen får en medeier. Dessuten har du som sameier forkjøpsrett hvis andelen skifter eier, se forkjøpsrett mellom sameiere. Mange banker vil ha begge på lånet, eller samtykke fra deg.
Har dere allerede et boliglån, kan lånevilkårene dessuten kreve at banken godkjenner ny pant. Spør banken om du er usikker.
Konsekvenser hvis han pantsetter sin andel
Pantsettingen får konsekvenser selv om du ikke er med i avtalen:
- Betaler han ikke, kan banken kreve tvangssalg av andelen hans.
- Du kan ende opp med en ny medeier som du ikke har valgt.
- Har andelen fått en ny eier, kan også han eller hun kreve at sameiet oppløses etter sameigelova § 15.
- Pantet kan gjøre det vanskeligere å selge eller refinansiere boligen senere.
Grunnboken er offentlig, og der er pant i boligen registrert. Henter du en utskrift, ser du om det er tinglyst pant du ikke kjente til.
Lise og Tobias
Lise og Tobias eier en enebolig i Skien 50/50. Huset er verdt 5 200 000 kroner, og fellesgjelden i boligen er 3 000 000 kroner. Tobias vil ta opp et lån på 400 000 kroner til en bil og et kurs, og vil gi banken pant i boligen.
Han kan gi pant i sin andel, men ikke i hele huset uten Lises samtykke. Banken vil dessuten se at andelen hans er verdt omtrent 1 100 000 kroner etter fellesgjelden (halvparten av 2 200 000 kroner). Banken kan tenke seg å godta pant, men da bak hovedlånet. Mange banker vil likevel helst ha Lise med. Hun nekter å skrive under, og banken avslår enten lånet eller tilbyr et lån uten pant til høyere rente.
Hadde Lise skrevet under på pantedokumentet for hele huset, hadde hun sammen med Tobias gitt banken pant i alt. Da kunne banken i verste fall tvangsselge hele huset. Lise bør derfor ikke skrive under uten å vite hva lånet skal brukes til og hvor mye det gjelder.
Hvis du får vite om pantsettingen
Oppdager du at samboeren har pantsatt andelen sin, har du ikke rett til å stoppe det i ettertid, siden han har rett til å pantsette det som er hans. Det du kan gjøre, er å finne ut hva lånet er på og om det er i rute, og vurdere om du vil bruke din forkjøpsrett hvis andelen kommer på salg. Betaler han lånet, påvirker det deg lite i det daglige. Slutter han å betale, kan du få en ny medeier. Er dere i tillegg uenige om fremtiden til boligen, kan dere i stedet avtale at den ene kjøper ut den andre. Da forsvinner pantet når lånet innfris.
Avtal det på forhånd
For å unngå konflikt kan dere avtale at ingen av dere pantsetter sin andel uten den andres samtykke. Avtalen binder dere to. Banken som tar pant, er ikke part i den, så avtalen kan ikke stoppe en bank fra å ta pant i hans andel, men den gir deg et krav mot samboeren hvis han bryter den. Se mal for samboeravtale.
Kort oppsummert
- Samboeren din kan som sameier pantsette sin andel i boligen dere eier sammen, uten at du samtykker.
- Han kan ikke pantsette hele boligen uten at du er med. Et flertallsvedtak er ikke nok, ifølge sameigelova.
- Pant i hans andel kan føre til tvangssalg av andelen og en ny medeier.
- Ikke skriv under på pantedokument for hele boligen uten å vite hva lånet er til og hvor stort det er.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.