Kan jeg få pålegg om salg for gamle ubetalte felleskostnader?

Hva loven krever før pålegg om salg for ubetalte felleskostnader

Både borettslagsloven og eierseksjonsloven har en egen regel om pålegg om salg. Den som eier en andel eller seksjon og tross skriftlig advarsel misligholder pliktene sine vesentlig, kan pålegges å selge. I borettslag er det laget som kan gi pålegget (borettslagsloven § 5-22). I sameie er det styret (eierseksjonsloven § 38).

Reglene nevner ikke felleskostnader med navn. De sier bare «pliktene sine». Men å betale sin del av felleskostnadene er den mest grunnleggende plikten en eier har, siden hele driften av bygget hviler på at pengene kommer inn. Derfor er vedvarende manglende betaling det vanligste eksempelet når pålegg om salg diskuteres.

To vilkår må være oppfylt. Misligholdet må være vesentlig, og eieren må ha fått en skriftlig advarsel som sier at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt. En purring eller en påminnelse om forfalt faktura er ikke det samme som en slik advarsel.

Hvor gamle kan de ubetalte kravene være?

Loven har ingen regel som sier at krav over en viss alder ikke kan danne grunnlag for pålegg. Spørsmålet er heller om det er et vesentlig mislighold som fortsatt pågår, og om advarselen er gitt. Et gammelt krav som er betalt, er neppe noe grunnlag for å kreve salg. Et gammelt krav som står ubetalt, og som kommer på toppen av nye forfall, kan inngå i helhetsvurderingen.

Tre tidsfrister er likevel verdt å kjenne til:

• Panteretten for felleskostnader gjelder med inntil to ganger folketrygdens grunnbeløp. Den faller bort hvis det ikke senest to år etter forfall er kommet inn en begjæring til namsmyndighetene om tvangsdekning (borettslagsloven § 5-20 og eierseksjonsloven § 31).
• Alminnelige pengekrav foreldes som hovedregel etter tre år (foreldelsesloven § 2). Fristen kan avbrytes, for eksempel ved at kravet blir fremmet formelt.
• Fristen i selve pålegget løper fra det tidspunktet pålegget er mottatt, ikke fra forfallet.

Foreldelse og bortfall av pant sier noe om hva laget kan kreve inn, ikke automatisk noe om hvorvidt misligholdet er vesentlig. De to spørsmålene må holdes fra hverandre.

Fristene etter pålegget

Fristen i pålegget skal ikke settes kortere enn tre måneder i borettslag. I sameie er den minst seks måneder. Fristen i pålegget er regnet i måneder, ikke i døgn. Borettslagsloven bruker døgn i andre sammenhenger, så vær oppmerksom på forskjellen.

Går fristen ut uten at pålegget er fulgt, kan laget eller sameiet begjære tvangssalg gjennom namsmyndighetene. Eieren kan da komme med innvendinger. Er de ikke klart grunnløse, kan ikke begjæringen tas til følge uten at saken er behandlet i en vanlig rettssak. Hele forløpet er forklart i artikkelen om pålegg om salg i borettslag.

Hva laget kan gjøre i stedet

Pålegg om salg er det tyngste virkemidlet. For ubetalte felleskostnader har laget og sameiet andre veier som ofte brukes først:

• kreve inn beløpet gjennom namsmyndighetene, med pant i andelen eller seksjonen som sikkerhet
• avtale en nedbetalingsplan
• sende inkassovarsel

Disse veiene krever ikke at misligholdet er vesentlig, og de krever heller ikke en advarsel om salg. Mange saker om ubetalte felleskostnader ender derfor aldri med pålegg om salg.

Har du selv restanse, er det som regel best å ta kontakt med styret tidlig og få en skriftlig avtale. Den som betaler etter avtale, misligholder normalt ikke.

Når beløpet er omstridt

Noen ganger er striden ikke om eieren betaler, men om kravet er riktig. Eieren kan mene at laget har fordelt kostnadene feil, at en refusjon ikke er avtalt, eller at beløpet inneholder noe laget selv skulle dekket. Da er det et poeng at pålegget bygger på vesentlig mislighold av pliktene, og laget må kunne vise at kravet faktisk er forfalt og ubetalt.

Bestrider du kravet, skriv det til styret med begrunnelse, og betal den delen du er enig i. Da står det tydelig hva striden gjelder, og det blir vanskeligere å kalle uenigheten et vesentlig mislighold.

Kort oppsummert

• Pålegg om salg for ubetalte felleskostnader krever vesentlig mislighold og en skriftlig advarsel som sier at laget eller sameiet kan kreve boligen solgt.
• Loven har ingen aldersgrense for utestående krav, men panteretten faller bort etter to år uten begjæring til namsmyndighetene, og kravet foreldes som hovedregel etter tre år.
• Fristen i pålegget er minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Betaler du restansen innen fristen eller selger selv, trenger laget ikke gå videre til tvangssalg.
• Laget og sameiet kan i stedet kreve inn felleskostnader gjennom namsmyndighetene, så pålegg om salg er ikke eneste vei.